文本描述
上海策源最了解浦东
北蔡板块
三林板块
周康板块
浦江镇板块
万科海上传奇
复地活力城
旭辉亚瑟郡
绿宝园
绿地东上海
九龙仓兰廷
申公馆
别墅:
海上传奇、绿地东上海、旭辉亚瑟郡、九龙仓兰廷
公寓:
绿宝园
商办:
复地活力城、申公馆
上述项目的操作,策源收获了丰富的客户资源、有效拓客渠道、优秀的精兵团队
浦东星河湾二期
上海策源独有浦东资源
庞大精准的客户资源
熟悉有效的拓客渠道
大浦东区域精兵团队
大浦东区域几千份策源独有的客户名单资源。
海上传奇、绿地东上海、旭辉亚瑟郡、九龙仓兰廷积累的下游客户;
复地活力城积累的办公客户
大浦东区域原班拓展团队及有效渠道经验,保证我们渠道拓展的事半功倍
海上传奇、复地活力城在浦东完成了企业园区、商超、小区等多条拓展渠道,并对渠道的有效性有了丰富的经验
大浦东区域精英杀客团队的加入,是现场杀定率的有效保障。
大浦东区域精英杀客团队,专业素养及对浦东客户特征了解、心理把控能力非常强
策源真诚希望携手东原
再创2015年浦东新辉煌
限制
&
突破
东原惠南项目营销提报
上海·策源
“生而耀眼璀璨”
知名房企百轮厮杀
10月10日挂牌的浦东新区惠南镇东城区A11-3地块在包括首创、东原、禹洲、阳光城、金地、新城、旭辉、龙湖、金辉、吉宝、浦房、中粮华润、大名城、恒基在内共有14家房企参与竞拍,经过百余轮激烈的厮杀,最终由东原以15.57亿元拿下。
惠南镇刮起了“地王风”
周边在售项目颐景园、中洲珑悦售楼中心都将惠南新地王信息放置在最显眼的地方,以衬托出自身项目的“高性价比”
惠南镇东城区A11-3地块
惠南新地王
13092元/平
本案
浦房
地块
惠南站
中洲珑悦
1.6万/平
颐景园
2万/平
金地城
1.6万/平
浦房地块楼板价
1.1万/平
“局限下的舞蹈”
老城中心
地块规整,但受规模、技术指标限制,发挥空间有限;
楼板价13092元/平,销售价格需要达到25000元/平
地块信息的指标局限
近身肉搏的价格局限
一路之隔的浦房地块,地块经济指标接近,楼板价仅为11019元/平,较本案便宜了2000元/平。
前在售项目价格基本在2万以内,区域价格标杆,地段优势明显,本案将面临严峻的市场压力
1.2km
立足重庆、布局全国,重庆本土渝派房企中位列前三,开发产品覆盖城市高层、花园洋房、滨江住宅及城市综合体等多种业态,
首个花园洋房项目,中央美地,获“住宅用户满意度全国前十”殊荣
渝派房企三强,首次进驻上海
10年磨砺20城传奇
东原,专注地产十余年
布局逾二十个项目
2014年,东原进军上海,一举拿下璀璨双城
深耕除重庆、武汉、成都之外的第四大战略地
重庆高端品牌,首次进驻上海,客户认知陌生
“陌生的品牌认知”
2015年目标:总销7亿,回款3.5亿
作为东原进军上海的开年之作,本项目承载着高价热销,东原品牌提升的使命!
“生而耀眼璀璨”+“局限下的舞蹈”+“陌生的品牌认知”
面对
产品:高低配
高层主力面积为:105-120平左右两房/三房为主
多层主力面积为:140-160平左右,以洋房为主
原方案难以实现高价热销的年度目标
年度去化仅100套左右,预计销售3亿元,不足销售目标的一半
以惠南单价地王为名
处并无绝对优势的地段位置,
一个客户认知陌生的高端地产品牌,
1、面对哪种客户?
2、做什么样产品?
3、用哪种营销手段?
以高于区域天花板的单价,实现2015年7个亿销售!
问题
【客户判定】
客户地图
客户特征
从上游板块北蔡至下游板块惠南,
客群区域分布呈现出从开放型向封闭型转变的趋势
特征1
北蔡
康桥
周浦
惠南
特征2
颐景园客户区域
惠南区域内项目主要分为三类客群
客群1
惠南本区域客群以改善型客群为主,有一定购买实力,以三房及四房需求为主,注重低密社区环境
类型:客户访谈
场景:汉宇惠南东城分店
人物:汉宇中介销售员王利平、看房客户赵先生
访谈语录:汉宇中介销售员王利平
惠南很多本地居民还居住在60-70平米的老公房,有独立分户和置换改善的需求,年轻的客户更看重户型功能性和交通的便捷程度;基本需求在三房和四房,而且还有一部分客户之前惯了多层的居住环境,在改善置业过程中对物业形态有一定要求,首选低密度住宅,并有一定价格承受力。惠南本地人对装修房不敏感,因为在当地的关系多,可以比较便宜的进行装修
颐景园惠南客群特征
客群2
中洲珑悦成交客户情况
称呼:丁永强 家庭结构:小太阳
户籍:上海年龄:39岁
现 居 住:老港镇职业:制造业主管
工作地点:惠南
需求分析
1、购房动机:帮儿子看房子,我们现在居住在老港镇,周边配套不足,距离也较远。我现在也在惠南工作,惠南是南汇的中心,热闹、配套也全,到时候去儿子那边也方便。
2、置业要求:惠南镇中心,商业和教育配套要齐全,总价最好在200万以内,性价比要高
3、户型需求:100㎡以内两房或三房,户型紧凑实用,功能齐全、收纳功能强
乡镇进城型客群,对惠南认知度高,但实力有限,注重性价比,需求集中在功能型两房和三房。
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