2017郑州房地产市场展望
阶段休整，蓄力蛰伏
——泰辰市场研究部
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前言
2016年，波谲云诡
国外，英国脱欧、美国大选特朗普获胜、美国加息，人民币汇率持续贬值。国内，A股在新年第1个交
易日股指熔断、万科股权之争愈演愈烈、制造业低迷、民间投资无门。纷繁交错的局面下，中国房地产市
场却“凌寒独自开”。截止11月，全国商品住宅销售额同比增长39.3%，销售面积同比增长24.5%
全年呈结构性行情，热点城市轮转，地王频出，房价接力暴涨。一线房企集中入郑，三季度郑州房价
飙升。由于房价涨幅过高、过快，回调风险加大，政策主基调由“稳增长”转向“防风险”，930会议拉开
房地产调控的铁幕
亢奋快涨模式不可持续，市场自发调整及政府调控力量同时作用下，2017年房地产市场将进入休整期，
但不宜过分悲观。城市价值愈加凸显，未来的郑州，蓄力蛰伏，牛途不改
立足于客观的数据分析，我们以“起承转合”为行文结构，回顾2016年郑州房地产市场表现，寻找驱
动房价快速上涨的因子，把握房地产调控的深层考量，进而预判2017年郑州市场，以供参考
——泰辰市场研究部
2016年12月22日
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2016年郑州楼市“量价齐飞” ：2016年，郑州市区共诞生14宗地王，土地成交额同比+92%、楼面价同比+70%
第3季度进入楼市爆发期，累计至11月，住宅成交超去年全年36%、市内八区均价破万，库存锐减
楼市暴涨由多重因素叠加促成：1. 需求端：外来人口的持续流入，需求持续扩张；2. 资金端：资产配置力量驱
动购房者、房企、金融机构的大量资金，集中涌入热点城市房地产市场；3.供应端：前期住宅用地成交建面下
降23.9% ，16年预售库存最高降幅四成，供应收缩；4. 购房成本端：2015-2016年间，首付比例累计下调10%、
基准房贷利率累计下调1.25%、契税税率降幅最高3%，购房门槛大幅下降，形成黄金购房窗口
风险加大，调控来袭：基于维稳定、稳汇率、控风险等多重考虑，中央对房地产政策由松转紧，郑州相继出台
多项调控政策。多措并举之下，有利于郑州房地产市场平稳运行，效果将逐渐显现
展望2017年“量缩价平、窄幅调整”：1.政策面：政策收紧，仍有加码空间，行业监管下半年或有松动，但限
购、限贷维持高压状态；2.需求面：受房价高企及政策利好窗口关闭影响，2017年需求量将显著下挫；3.供应面：
土地供应放量，17年推量高于需求量，供求失衡状态将得到纾解；4.成本及预期：郑州城市价值凸显，房价中
长期仍处于上涨通道。同时，地价上涨抬高房价中枢，调整空间受限；5.偏离回归：与复合增长模拟值对比分
析，2017年市区成交量将同比下降四成以上；实际售价将有回调压力，全年呈“量缩价平、窄幅调整”格局
阶段休整，蓄力蛰伏
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