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[Table_Title]
房地产
行业研究/投资策略报告
分化格局加剧，长效机制革新
—2018年房地产行业策略报告
投资策略报告/房地产
2017年12月20日
[Table_Summary] 报告摘要：
回首2017，整个地产行业在紧缩的调控中保持了稳定的发展态势。今年3月份，
各地出台密集调控，“限购、限售、限贷、限价、限商”成为一二线城市地产政策
的主基调，热点城市的销售纷纷回落，整个地产行业形成了分化的格局。在企业
层面，伴随着今年地产融资渠道的收紧，各城市对拿地门槛要求逐渐提高，地产
开发商业之间的分化加剧。大批中小地产开发商业绩出现下滑，行业内的兼并收
购加速了市场集中度的提升

今年7月份九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的
通知》，标志着整个中国房地产长效机制发展进入到了新一阶段。各大重点城市均
推出了租赁用地出让的计划，长租公寓的建设与运营也成为未来城市解决人口住
房矛盾的落脚点。2018年长效机制政策将得到进一步推进，整个行业的发展逻辑
也在悄然发生改变

2018年，个人购房从加杠杆转为降杠杆，地产销售转负，拖累投资下行。但在土
地供应价有望继续加大和新开工回升的支撑下，地产投资慢下的可能性大于快下

分项看，销售转负（2018年-5%）、拿地走高（15%）、新开工小升（10%）、投资
慢下行（5%）。2018年房地产投资不必过于悲观

基于对2018年政策和行业基本面的判断，我们认为2018年地产板块投资将围绕
龙头扩大市场占有率、城市群主题与长效机制政策推进三条主线展开。重点推荐
万科A、保利地产（A股地产两大龙头）、华夏幸福（基于城市群拓展产业新城）、
新城控股（长三角城市群销售景气的最大受益者），建议关注光大嘉宝（A股唯一
地产基金标的，为长效机制提供金融支持）

房地产行业调控进一步加强，利率上行幅度扩大导致销售不景气

[Table_ProfitDetail] 盈利预测与财务指标
代码 重点公司
现价 EPS PE
评级
12月19日 2017E 2018E 2019E 2017E 2018E 2019E
000002 万科A 29.162.202.823.6013.2510.348.10强烈推荐
600048 保利地产 12.381.531.982.778.096.254.47强烈推荐
600340 华夏幸福 30.912.884.167.1710.737.434.31强烈推荐
601155 新城控股 26.372.062.503.5212.8010.557.49强烈推荐
资料来源：公司公告，民生证券研究院
[Table_Invest]
推荐 维持评级
[Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较
资料来源：Wind，民生证券研究院
[Table_Author] 分析师：杨柳
执业证号： S0100517050002
电话： 010-85127730
邮箱： yangliu_yjs@mszq
研究助理：王嵩
执业证号： S0100117080065
电话： 021-60876717
邮箱： wangsong@mszq
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目录
一、 回顾2017：分化格局初显，长效机制元年 .. 3
（一）政策监管环境回顾：调控升级，政策全方位收紧 .... 3
1、调控政策一览：多管齐下，力度明显加强 ...... 3
2、融资政策：多渠道收紧，资产证券化大放异彩 .......... 5
3、土地供给侧改革：供应上行，“附条件土地出让”成为常态8
（二）行业分化格局显现 ........ 9
1、销售：城市和企业层面均产生分化 ...... 9
2、投资：拿地与新开工分化，龙头企业积极
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