I
目录
前言 ........... 1
1 负利率时代的全球经济 .......... 3
1.1 “黑天鹅”频出的外部经济 ........... 3
A. “英国脱欧”造成中期内人民币贬值压力增大 .... 4
B. 美国大选增加短期汇率波动，美元加息致使中国应对外部环境能力下降 ....... 5
1.2 “中等收入陷阱”威胁下的中国经济 ....... 7
A. 私人部门杠杆高企、利润水平下降，再投资意愿较低 .... 8
B. 国际收支平衡表存赤字风险，出口拉动经济已难持续 .... 9
C. 私人杠杆转政府杠杆，但操作空间不大 .. 10
1.3 房地产与经济增长，本质存在“三元悖论” ... 12
2 资产配置潮下的楼市 ........... 14
2.1 本轮楼市发展特征 . 14
A. 本轮楼市的发展经历了四个阶段 .. 14
B. 2016年房地产市场基本面15
C. 2016年上半年组合宽松政策致使核心一二线城市量价齐升 .. 18
D. 不同能级城市及经济圈之间楼市分化加剧 .......... 20
E. 核心城市楼市分化加剧 ....... 24
2.2 本轮房地产市场“价涨”的发展演进轨迹 ....... 26
2.3 本轮房地产市场“价涨”的主要逻辑 .... 30
2.4 三大经济圈房地产市场驱动模式研究 .... 31
A. 京津冀房地产市场驱动因素发生转变 ...... 32
B. 长三角区域内人口驱动交替增强 .. 34
C. 珠三角区域以深圳外溢影响下的人口驱动增长 . 36
2.5 推动本轮房价上升的两大主要动力 ........ 39
3 资产配置潮渐褪后的楼市 .... 42
3.1 火热楼市的落幕 ..... 44
A. 一二线核心城市集中出台调控政策 .......... 44
B. 25个城市调控政策强度分析 ......... 45
3.2 火热楼市落幕后的市场反应 ........ 47
3.3 未来1-2年房地产市场面临的挑战与机会 ....... 49
A. 挑战：四重危机叠加 ........... 49
B. 机会：重点城市房地产市场将现窗口期 .. 54
C. 机会：“黑马”城市投资价值待体现 ...... 59
D. 机会：品牌房企规模化扩张 ........... 62
4 楼市结构性机会和房企应对策略 ..... 67
4.1 周期规律下城市布局时机. 67
4.2 周期规律下城市营销时机. 68
4.3 价值投资下的“黑马”城市布局69
4.4 部分三四线“机会型”城市的布局策略 70
4.5 项目转让，房企并购机会出现 .... 71
4.6 强强联合、合作拿地的开发模式趋势增强 ....... 74
附 录I 重点城市量价周期显著性检验表（调和分析） .... 75
II
图表目录
图表 1-1 2012Q1-2016Q3美国、日本及欧元区实际GDP累计增长 ...... 3
图表 1-2 2012年-2016年11月金砖5国PMI走势 ........... 3
图表 1-3 截至2016年11月人民币兑美元、英镑中间价 ... 4
图表 1-4 2003年-2015年中国对欧洲、英国直接投资额（亿美元）....... 4
图表 1-5 2016年8-11月美国总统民意支持率差距和美元兑瑞郎5
图表 1-6 2016年8-11月美国总统民意支持率差距和美元指数 .... 5
图表 1-7 美元指数走势 ... 6
图表 1-8 在岸、离岸人民币兑美元即期汇率 .. 6
图表 1-9 中国外汇储备余额及环比增速（亿美元） . 7
图表 1-10 香港同业拆借利率（Hibor隔夜）7
图表 1-11 2010年-2016年3季度非金融企业贷款余额及占GDP比重（亿元） ........ 9
图表 1-12 2008年-2015年国有及规模以上非国有工业企业利润总额及增速（亿元） ........... 9
图表 1-13 2010年-2016Q3经常账户、资本和金融账户差额（亿元） ........... 10
图表 1-14 2008年-2016Q3国际收支总差额及占GDP比重（亿元） . 10
图表 1-15 国家审计署预计地方政府性债务余额偿还时间（亿元） ....... 11
图表 1-16 第一、二次审计署普查地方债务情况（亿元）11
图表 1-17 2007年-2016Q3实际及政府预期GDP增速、房地产对实际GDP贡献（%） .. 12
图表 1-18 房地产拉动经济背景下的“三元悖论 .... 12
图表 2-1 2005年-2016年1-11月全国商品住宅开发投资额及累计同比（亿元） .... 16
图表 2-2 2016年1-11月全国商品住宅开发投资额及累计同比（亿元） ......... 16
图表 2-3 2005年-2016年1-11月全国商品住宅新开工面积及累计同比（万平米）16
图表 2-4 2016年1-11月全国商品住宅新开工面积及累计同比（万平米） .... 16
图表 2-5 2005年-2016年1-11月全国商品住宅销售面积及累计同比（万平米） .... 17
图表 2-6 2016年1-11月全国商品住宅销售面积及累计同比（万平米） ......... 17
图表 2-7 2007年-2016年1-11月全国商品住宅存量面积及累计同比（万平米） .... 18
图表 2-8 2007年-2016年1-11月全国商品住宅存量面积及累计同比（万平米） .... 18
图表 2-9人民币长、短期贷款基准利率变化19
图表 2-10 大型、中小型金融机构存款准备金率调整 ........ 19
图表 2-11 M2总额及同比增速（亿元） ...... 20
图表 2-12 2010年-2016年3季度金融机构新增人民币贷款及新增个人购房贷款（亿元） ........... 20
图表 2-13 2009年-2016年不同城市能级住宅用地成交规划建筑面积增速走势 ........ 21
图表 2-14 2009年-2016年不同城市能级住宅用地成交楼板价增速走势 ......... 21
图表 2-15百城价格指数增长走势（以2015年1月为基期） ..... 22
图表 2-16 99个样本城市不同能级城市商品住宅销售金额（亿元）规模分布 . 22
图表 2-17 全国主要经济圈经济、人口及房地产数据 ........ 23
图表 2-18 全国主要经济圈核心城市经济、人口及房地产数据 ... 25
图表 2-19 2016年1-11月全国主要经济圈核心城市房价及涨幅 ........... 26
图表 2-20百城价格指数同比涨跌（%） ...... 29
图表 2-21本轮房地产市场“价涨”逻辑图 .. 31
图表 2-22 京津冀总人口及全国占比 （万人） ...... 32
图表 2-23 2015年固定资产投资（除房地产开发投资）及 2015年市辖区人口散点32
图表 2-24 2011年京津冀城市市辖区常住人口与GDP对商品住宅销售面积拉动系数 .......... 33
图表 2-25 2015年京津冀城市市辖区常住人口与GDP对商品住宅销售面积拉动系数 .......... 33
图表 2-26 2011年-2015年京津冀城市GDP对商品住宅销售面积拉动系数变化 ...... 33
图表 2-27 2011年-2015 年京津冀城市市辖区常住人口对商品住宅销售面积拉动系数变化........... 33
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