北流--荣顾购物公园
租金测算方案
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
租金水平类比法――以北流各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一
（二）基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整
二、本项目租金水平分析：
租金水平类比法：
1、北流市区一层街铺的租金水平：
地点
1层平均租金
(元/平米/月)
1层街铺租金水平
（元/㎡/月）
1层内铺租金水平
（元/㎡/月）
永安路
80
60-150
城南一路
120
80-200
陵宁路
160
120—280
新兴苑
30
25-40
凯达商厦
180
150-250
120-180
金旺旺商贸城
50
40-80
20-40
新天地
80
70--130
30-60
平均租金价格
100
2、影响租金水平的关键因素包括：
供求关系――价格的决定因素
销售业绩――价格的支撑因素
综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比
租赁项目类比
项次
要素
分值
评估标准
永安路
城南一路
陵宁路
新兴苑
本项目
凯达商厦
金旺旺商贸城
新天地
1.
商圈
地位城市核心商圈：20
城市主要商圈：15
正待形成商圈：5－1015
205
2015
交通
状况交通便捷，停车便利：5
交通停车条件一般：3
交通拥挤，停车不便：1
3155客流
数量客流较大：10
客流量一般：6
客流量小：26
102
106
消费
层次消费能力强：5
消费能力一般：3
消费能力较低：15
53
53
铺位
供求供不应求：20
表现一般：15
需求较弱：520152015
硬件
设施硬件完备，动线舒适：5
硬件一般，动线一般：3
硬件较差，动线较差：133
55品牌
实力实力品牌商参与运营：5
实力、影响力一般：3
实力、影响力较弱：13
555定位
规划定位清晰、规划特色鲜明：10
定位规划特色比较清晰：6
缺乏统一定位规划：26
1010
106
招商
推广品牌商家纷纷进驻：10
品牌商家部分进驻：6
品牌商家意向进驻：2
10106
106
管理
服务统一专业管理和服务：10
统一管理：6
无统一管理或管理较差：222
106总计：
100
66
67
86
38
56
90
58
60
修正率
本项目得分/其余项目得分*100%
85%
84%
65%
147%
62%
97%
93%
各商圈一层街铺
平均租金（元/月/㎡）
80
120
160
30
修正价格（元/月/㎡）
修正率*各商圈一层街铺平均租金
77
100
104
58
150
30
50
本项目--租金
（元/月/㎡）
修正价格合计/4
84.8
租赁项目类比价格：
凯达(修正率62%)
金旺旺（修正率97%）
新天地（修正率93%)
本项目
楼层
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
租金
（元/月/㎡）
一层租金
（内铺）
150
93
30
29
50
47
56.3
结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
楼层
租金（元/月/㎡套内面积）
一层室内
56.3
二、本项目租金价格：
多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
楼层
纯租金均价
（元/月/㎡套内面积）
地下1层
22.5
1层街铺
84.8
1层室内
56.3
2层街铺
55.1
2层室内
36.6
3层街铺
42.4
3层室内
28.2
4层室内
21.2
平均
43.4
考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带
根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
楼层
租金均价
（元/㎡/月）
A类商铺
（中庭及主通道边
店铺）
B类商铺
（其他位置店铺）
租金均价+10元
租金均价+20元
租金均价-10元
租金均价
-20元
地下1层
22.5
超 市
1层街铺
84.8
94.8
104.8
74.8
1层室内
56.3
66.3
46.3
2层街铺
55.1
65.1
45.1
2层室内
36.6
46.6
28.6
3层街铺
42.4
52.4
32.4
3层室内
28.2
38.2
18
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