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合肥商业市场调查分析 暨望宁地块项目定位发展报告 杭州博望合肥公司 2012年3月
谨呈：安徽长城置业合肥商业市场调查分析
项目地块属性分析
地块使用功能匹配性分析
项目定位分析、建议
写字楼匹配性分析
零售业态匹配性分析
酒店匹配性分析
项目投资收益分析
合肥商业市场概况
第一篇：知己
第二篇：知彼
第三篇：察辨
第四篇：谋定
第五篇：决胜
主要商圈布局分析知己篇
项目地块属性分析4
项目地块属性分析
项目所在区位
望江东路
太湖路
徽州大道
宁国路（美食餐饮街）
合巢路
本案
马鞍山路
项目紧邻望江路，距离城市主干道徽州大道与马鞍山路都在1000米以内，占据得天独厚的交通资源；
滨湖方向
省行政服务中心
政务区方向
高铁站方向
项目位于包河区主干道（望江路）和次干道（宁国路）交叉口，位置优越，交通便利5
项目地块属性分析
项目区位四至
项目四至： 北至望江路 南至朱岗村 西至宁国路 东至朱岗村
朱岗村
朱岗村
望江东路
宁国路
项目属于老城区城中村地块，东、南、西方向均为破旧低矮平房，环境较差，但同时未来潜力大项目地块属性分析
项目地块较小，要求商业布局紧凑合理，集约化利用
项目经济指标
项目总用地面积9927㎡，项目地块较为方正，目前地块区域存在较多的砖混结构的低矮平房和一栋钢混结构的5层楼房； 项目地块属性分析
项目体量分析
目前政府对该地块缺少准确详细的规划，根据设计院提供的数据 方案一： 按照单栋超高层建筑+底商设计，主楼建筑面积（地上）4.8万㎡，商业1.6万㎡，地上总建面6.4万，总建面7.74万㎡； 方案二： 按照双塔高层建筑+底商设计，办公楼1.87万㎡，酒店2.42万㎡，商业1.24万㎡，地上总建面5.53万㎡，总建面6.87万㎡； 以上方案是建立在容积率未做上限规划要求的前提下设计的（容积率大于5），主要作为项目定位参考指标
8项目周边环境
项目地块属性分析9
周边在建项目分析
项目位置：合肥市望江东路与宁国路交汇处东北角 占地面积：15.4亩 总建筑面积：近7万平米 物业形态：涵盖2栋32层和33层高层 项目住宅主楼临近望江东路与宁国南路交口，沿望江东路和宁国南路布置的商业街，共有住宅512套，商业共四层，建面约1万余平。 预计4月份开盘销售，将推出主力户型80—100㎡的两房、三房
和润华府
和润商业1-2销售，业态不做规定，3-4层统一招商，以休闲娱乐为主,由于规模较小，且没有统一定位，该项目对我们影响较小
项目地块属性分析10
周边在建项目分析
位置：宁国南路和合巢路交叉口东北角 总占地面积：71亩 总建筑面积：约15万平方米 物业形态：共建12幢单体，层数为11-14层。 住宅12.67 平方米，商业2.6 平方米
益力檀宫
檀宫项目定位高端，后期居住人群为本项目提供较强的消费力
项目地块属性分析11
望江路： 计划于2012年年底进行改造，规划道路红线宽度为55米，改造后的望江路中段宽度可以达到双向6到8车道 ； 马鞍山路：高架通达火车站、滨湖区，交通十分便利； 轨道1号线：二期规划获批，计划今年6月动工。其中太湖路站距离项目较近； 徽州大道：在建与南二环和高铁站衔接的高架，未来从徽州大道可方便到达高铁南站；
周边交通建设
项目地块属性分析12
SWOT分析
项目地块属性分析
优势： 紧邻主干道望江路和次干道宁国路，靠近马鞍山路和徽州大道，区位优势和交通优势十分明显； 项目周边写字楼、学校和小区较多，提供了基础的消费群； 项目地块较为方正，有利于规划设计； 劣势： 项目占地面积较小，很多商业业态受到限制，不利于打造商业规模优势； 周边自然环境较差，破旧民房多，影响区域形象； 机会： 宁国路的改造升级，促进整个区域的商业发展（下文有详述）； 马鞍山路轻轨即将全面开工，本区域将成为首个轻轨板块；望江路计划整修、拓宽，未来望江路地位更加凸显，交通更便利； 省政务服务中心为整个周边环境发展起到导向和助推作用； 挑战： 如何借势周边商业而又能差异化定位； 由于目前相关政策关于工业转商业能否销售没有明确说明，因此万一不能销售，资金压力将是一个挑战；
市场定位13
项目地块属性分析
土地性质： 工业转商业
零售商业
可考虑定位
商务办公
宾馆酒店
餐饮娱乐业
如何筛选
知己
知彼知彼篇
合肥商业市场调查分析合肥商业市场概况
随着合肥社会经济的快速发展，城市人口不断增多，消费需求增长迅速
社会消费品总额
2011年，合肥全市社会消费品零售总额突破1000亿元大关，达到1111.12亿元，同比增长19%，占全省总量22.7%，增幅在中部省会城市中位居第一。 社会消费品零售总额的大幅增长，表明了消费需求和消费力的快速增长，也表明合肥商业市场的快速发展和巨大潜力。
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