首页 > 资料专栏 > 经营 > 管理专题 > 项目管理 > 天津融创君澜项目营销思考96P_住宅项目定位_产品分析_物业建议_推售方案

天津融创君澜项目营销思考96P_住宅项目定位_产品分析_物业建议_推售方案

junlan
V 实名认证
内容提供者
资料大小:2839KB(压缩后)
文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/11/22(发布于广东)

类型:积分资料
积分:15分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
开发商:天津融创鼎晟置地有限公司 提案方:伟业天津公司 日 期 :2011年3月
——《一座影响天津城市居住文明的高尚生活领地》
融创君澜项目营销思考
版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归伟业顾问所有,未经伟业顾问书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容
政策环境预判 局部环境研究 项目定位方向
竞品客户分解 客户定位研判
营销策略规划 操作执行分解 推售操作分解
目标 问题
Question
开发目标&难度判断
政策环境
4.17新国十条: 背景:2010年伊始,楼市延续09年的上涨态势,出现部分城市的楼市上涨过快,地王频现 措施:利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域
2010年4、9月连续2轮调控虽然抑制了房价过快上涨,但部分区域价格依然持续上涨,群众置业难度依然较高。为巩固和扩大调控成果,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,1.26“新国八条”出台,称之为史上最严厉的政策.
9.29新政: 背景:前期政策的效应已经逐渐被市场所适应,8月以来,部分城市的楼市出现反弹现象。 措施:房贷政策,首套房首付比例调整到30%以上, 限购政策等
1.26新政: 背景:前期政策出现缩水,市场反弹迹象明显,政府调控信心受挫。 措施:政府监管加强、二套房首付提至6成,拥有2套及以上住房的,禁止再买房等
4月新政的效应逐渐消失殆尽,针对新近楼市中出现的问题,9月末的调控作了更深入的调整,为巩固、扩大调控成果,2011年1月,推出更加严厉的调控政策
遏制
加码
强化
政策环境
落实地方政府责任 加大安居工程建设力度 完善税收政策、加强税收征管 强化差别房贷政策 严格用地管理 合理引导住房需求 落实房价约谈问责机制 坚持舆论引导
保障性住房暂不预征土地增值税 商品房不明码标价暂停销售 新建商品房价格实时监控 严格控制酒店型公寓规模 房地产广告列入监测重点 核查开发商企业所得税
严格落实国家调控政策,将房价控制在合理水平 加大保障性住房建设力度 调整完善相关税收政策,严格加强税收征管 严格差别化房贷政策 加强住房用地供应管理 合理引导住房消费 加强新建商品住房销售管理 强化房地产市场监管 加强正面宣传和舆论引导 明确责任,确保落实
与“新国八条”基本保持一致,保留了原有的“新津六条”对商品房销售管理、市场监管的细则,在销售终端对楼市调控,保证市场健康有序发展
新津六条延续点
政策环境
量:3月1日新政执行前,客户疯狂购买潮;新政执行后滨海新区成交量下挫近6成;
新政对滨海市场形成极大打击,尤其是高端物业最为集中的开发区和塘沽区;
政策环境
价:震荡调整,开发区价格降幅近2成,
量大跌/价震荡
滨海别墅市场——
滨海别墅影响最大的总价标段集中在400-600万的产品,主要原因:1.禁购,2.二套贷首付提高,3、限外;
千万级豪宅别墅因客户置业需求多以自住为主,受新政影响较小,而400-600万总款标段因客户多为投资需求,受新政影响出现动摇迹象且占比较大;
政策环境
客户反应: 滨海湖: 千万级独栋及双拼产品受影响不大,因现阶段可售资源有限,后续将主推千万级豪宅产品; 水木清华: 一期多为贻成老板的内部关系消化,价格基本控制在800万左右,客户多为一次性付款;三期联排产品总款在400-600万,受限购、禁购等政策干预较大,客户观望情绪较重;
滨海主流市场——
政策环境
新政出台误伤部分刚需客户,改善型和投资客户出现观望的现象;限购及禁购使得客户珍惜购房机会,对社区品质、未来的前景期许较高
客户反应: 刚需客户购房热情不减、改善型和投资性客户因政策受限进入观望阶段 外地客户呈逐渐上升趋势,且多为一次性,表明蓝印户口的客户比例上升
受首发热销的板块关注效应,新政前后客户到访量未出现明显变化,到访客户质量较高,购买能力及可承受总价较强; 适度引导客户对中小面积户型的选择,降低首付比例;新政影响整体表现平淡;
中新生态城——
政策环境
政策出台更为直接,旨在将市场建设的更为健康; 短期内市场显现不明显,出现阶段性的市场波动; 短期震荡回调成市场基调,长期市场看涨;
滨海新区因客户的特殊性,受政策影响较大,市场出现量跌价稳的现象; 然,作为中国经济增长的第三极,未来的城建基础及大滨海概念的逐渐兑现,将成为率先回升区域;
滨海量跌价稳,未来回升质素较好;
市场短期内震荡回调,未来看稳;
市场存在潜在风险,变数较大,项目操作以稳健为先;对未来的宏观背景,我们谨慎而乐观
政策措施空前严厉,市场下滑已经显现,天津市场难以独善其身,滨海新区极高关注度,在未来将成为率先企稳的区域 ;
。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看