三大升级驱动的中国房地产市场
控股战略投资发展中心
刘艳艳
2017.5刘艳艳
控股集团 战投中心 副总监
华中科技大学 金融学 硕士
7年营销管理+3年战略投资管理
星河发展的七大导向
7大导向：
一、要围绕九大城市群展开业务布局，把握城市群发展趋势大方向

二、提升产业地产在集团的占位，把握产业地产黄金期的发展大方向

三、地产业务充分借助金融工具，实施由传统地产向金融地产的转变。把握地产金融化的大方向

四、加大金融与地产的有效融合，把握金融地产化的特色发展大方向

五、提升住宅产品力、注重商业、物业规模扩张与经营效益，培育自营酒店管理能力，把握消费升级的大方向

六、围绕地产配套做强做大，加大新业务培育，包括PPP模式、特色小镇、长租公寓、物流地产，建筑活化等

七、转换经营理念、优化资产配置、改善运营效益，把握精细化管理的大方向。不知未来者，无以评判当下
不知世界者，无以理解中国
不知宏观者，无以处理微观——马蔚华
从1998 年住房货币化改革算起，中国房地产已走过18 年。一部发展史全景体现了房地产从拉动实
业到挤出实业，从促进消费到挤出消费，从经济引擎到资金黑洞，从“广厦千万间，寒士俱欢颜”
到“恨不生逢时，何处把身藏”的全过程。 2015年中国楼市再次迎来了“久违的繁荣”。16年国
庆之后，各机构和城市步调一致密集收紧资金，出台限购限贷等，小周期结束。我们应当如何从更
加广阔的视角来看待中国的房地产市场？如何挖掘房地产市场下半场涌现的机会？1998-2008：危机中的经济
引擎，居住需求是主要驱动力
实施； 2002 年，被业内誉为
“第二次土地革命”的土地招拍
挂政策开始实施。旺盛的居住需
求，使房地产投资增速和销售增
速在此期间多保持在20%以上，
2003 年高达33%；
重创，7 年来首次负增长，高达
60%的外贸依存度导致GDP 增速腰
斩

政策.全国房地产投资增速深V 反转，
同比从2009 年2 月的1% 暴涨到
2010 年5 月的38.2%，地王层出不
穷，全国开花。埋下了日后高库存
的祸根
2008-2009：四万亿V 型反转，
天量信贷拉动地产投资
外需一直疲弱，缺乏新经济增长点，为保持一定
的经济增速，我国在此期间形成了对房地产的路
径依赖，房地产行业也出现了明显的周期性表现：
1.全国房屋库存总量快速提升，狭义库存达到
7.2 亿平方米，比10年增长了260%；重灾区
集中在三四线城市

2.结构分化严重，价格差距拉大：全国共约660
个城市，2015 年TOP40 个城市总销金额约
占全国总销金额的56%；而其余620 个城市
约占44%：一线城市与其他城市的价格差距
迅速拉开
2009-2015：经济对地产的路径依赖，库
存渐高结构分化 ，诸多指标开始降速
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看