商业地产知识竞赛知识点—商业地产研究
（全部为基础类）
借用种群间的关系来分析购物中心，我们可以发现竞争、寄生、互惠构成了购物中心各商户间的主要关系类型，可以被借用过来描述商户间的关系
消耗性生活便利品与超市具有高度互补性，另外百货店与衣服鞋类专卖店也具有高互补性；但是消耗性生活用品与百货店，专卖店与超市的互补性都较低
尼尔森提出的商店互补性关系按消费者交换比例共有以下五种：
（1）高互补性商店(可互相交换高于10%的客人)；
（2）中互补性商店(可互相交换5%-10%的客人)；
（3）低互补性商店(可互相交换1%-5%的客人)；
（4）无互补性商店(完全没有交换的客人)；
（5）非互补性商店(互相产生负面影响的商店)
美国学者Nelson于1958年提出零售经营的互补性法则(the rule of retail compatibility)，将商户的营业量区分为下列三种形式：
（1）产生式营业量( generative business)
通过自己努力所获得的营业量。商户的可及性对于产生式营业量也起着作用
（2）分享式营业量(shared business):
指因邻近商户的集客力而获得的营业量。顾客主要受到邻近商户的吸引，顺便来店看看所产生的营业量
（3）顺便式营业量( suspicion business)
指顾客从事消费性旅途(shopping trip)，顺便来店购物所产生的营业量
三种营业量中的分享性营业量( shared business)，说明了不同性质的商户聚集在一起，可将顾客彼此分享交流，增加彼此的营业量
虽然购物中心内百货店与肯德基等次主力店相比，以较低租金占用很大的营业面积。聚客能力也没有这些热门非主力店强。但是，百货主力店凭借其品牌优势和客群吸引力以及稳定性，可以给购物中心带来较高的综合收益
国家标准《零售业态分类》（GB/T18106－2004）于2004年10月1日开始实施。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种业态
国际上比较认可的购物中心购物、餐饮、娱乐的黄金比例为52: 18：30
商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式
动线设计：对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计
购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织
“订单地产”可以产生四大社会效益。一、解决就业：每个商业广场提供数千个稳定的就业岗位，每年累计为社会新增三万个以上就业岗位。二、增加税收：每个商业广场每年税收五千万元以上，每年累计为国家新增三亿元以上税收。三、商业升级：万达商业广场是一站式综合购物中心，提升了各地的商业水准。四、城市形象：每个万达商业广场均成为当地地标性建筑
一个有计划的购物中心对其租户是有很大的控制权，这也是购物中心最终能否取得成功的关键
商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺
商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度
世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”
坪效，是商业领域常用的一个术语，是台湾、香港经常拿来计算商场、商圈或者商业经营效益的指标, 指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷专柜所占总坪数)。1坪=3.3平方米。 业内通常说的坪效指每平方米营业面积上产出的年营业额，计算方式就是拿全店的总年营业额除以全店的总营业面积。也有用年毛利润来计算的，这样更能说明商业的经营到底能不能跟得上租金的上涨幅度
投资回收期就是指通过资金回流量来回收投资的年限。标准投资回收期是国家根据行业或部门的技术经济特点规定的平均先进的投资回收期。追加投资回收期指用追加资金回流量包括追加利税和追加固定资产折旧两项
投资回收期可分为静态投资回收期和动态投资回收期
静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起，但应予注明
动态投资回收期（dynamic investment pay-back period）是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份
商铺投资收益率几种计算方法和评价：
（1）租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析
（2）租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
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