租户因中央商务区的高昂租金成本而选择搬迁，而将目光转向非
中央商务区办公楼市场。上海非中央商务区的众多在建优质项目
正满足了这一需求

上海非中央商务区正在开发更多的产业与科技园区，这将使特定
行业更为集中，尤其是制造业和制药业的跨国公司以及国内的高
科技企业

今天
2020年办公楼市场展望| 上海jll
更多的企业租户将因中央商务区高昂的租
金成本而搬迁
由于租金持续上涨，越来越多对价格敏感的租
户将从传统的中央商务区搬离，落户新兴商务
区

上海火车站、北外滩和前滩等外围区域，因其
与中央商务核心区紧密且交通便捷，发展前景
较好

展望2020年
上海将取代香港成为中国最大的办公楼市
场
到2020年，上海中央商务区的新增办公空间将
达约110万平方米，而中央商务区以外的新兴
商务区将增加330万平方米的办公空间。这将
使得上海的甲级办公楼空间总量在2020年预计
将达到1100万平方米，超越香港成为中国最大
的办公楼市场

与此同时，内资企业的需求仍将快速增加，而
越来越多的跨国公司则希望在迅速发展的中国
消费者市场中分得一杯羹

对办公空间的高预期需求量，将充分吸纳未来
大量的新增供应

成就“世界城市”愿景
上海的服务业预计将不断壮大，进一步巩固上
海作为中国金融中心的地位。到2020年，上海
具备充分的潜力，将在不断变化的全球秩序中
成为一座“成熟的世界城市”

平均楼龄*
年8.1
库存(中央商务区)**
2016年
平方米380万
未来新增供应量(中央商务区)**
2017年–2020年
110万平方米来源：仲量联行研究部，2016年第4季度
* 租金最高的30座办公楼的存量
加权平均楼龄
** 基于净可租赁面积（NLA）
2020年办公楼市场展望| 上海jll
数据速览:
杨高路
浦东
中央商务区
浦西中央商务区是大部分跨国企业所在
地，尤其是专业服务类公司。浦西主要
的中央商务区包括人民广场和南京西路
商圈。由于过去10年的飞速发展，目前
这些区域的大部分开发用地均已被使
用。浦西中央商务区可能会面临来自周
边区域的巨大挑战

由于中央商务区租金不断上涨，越来越多的租户将重新
进行办公楼选址，而火车站、北外滩和杨高路等距离中
央商务区最近的非核心商务区将获益最大。到2020年，
这些区域将与现有的中央商务区合并成为更大的商务区

浦东中央商务区是上海的金融中心，大部
分行业巨头均位于著名的陆家嘴金融区

陆家嘴金融区目前有三座超高层建筑，其
中包括632米的上海中心(全球第二高楼)

浦东中央商务区与浦西中央商务区组成了
上海商业活动的核心区域，到2020年仍将
成为首选区域

中央商务区非中央商务区注：圆圈面积表示到2020年优质办公楼市场的预计规模
前滩
火车站
北外滩
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浦西
中央商务区
上海证券交易所与中国金融期货
交易所计划迁至杨高路，这将大
大提升该地区的吸引力，尤其是
对金融行业的公司

徐汇滨江前滩(新外滩) 也被称为第二个陆家嘴，目
前已成为上海主要的新兴产业集群之一

前滩与邻近的徐汇滨江(西外滩) 这两个非
核心中央商务区将在2020年成为新的中央
商务区

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