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易居专题研究_超级大盘定价策略分析完整版

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易居大盘 定价策略
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更新时间:2018/10/30(发布于河南)

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文本描述
大盘价格策略分析报告价格策略
超级大盘定价策略分析
08-07-17
大盘价格策略分析报告价格策略
前言
提及大盘, 在常人概念中,大都分布在城市的近郊或者远郊为多,低廉的
价格成为他们最大的优势
但随着市场的不断成熟与完善,仅仅靠“低价入市”来打动消费者未必就是
上上之策
大盘如何定价才能获得持续的利润空间,从我们选取的上海、北京、广州等
6个主要一线城市50万平方米以上的项目统计来看,最大的利润空间的创造根
本上仍要立足于产品本身及大盘形象的树立
从这些大盘的定价策略来看,众多项目在日后成为所在板块和区域中的标杆
项目,66%的大盘项目开盘价格高于区域同期成交价格
由于长期的开发,长者多达10年,短者三到五年,使得大部分楼盘价格上
涨疲软,价格走势呈现平稳趋势。突出表现在中低档楼盘的提价能力不强,而中
高档楼盘的提价能力较为出色
中高档楼盘之所以提价空间大,价格依托于“产品”,由于开发周期长,大
盘的定价普遍要经历沉寂、复苏、发展等多个房地产发展周期,如何在产品、地
域、时间的关联性基础上,使大盘的定价能适应不同房地产发展周期,是大盘开
盘之前必须进行周全考虑的问题
本报告完成时间有限,若有纰漏,望批评指正
大盘价格策略分析报告价格策略
说明
在本报告中,我们选择了全国的六个具有代表性的一线重点城市:北京、上海、天津、广
州、深圳、重庆等,这些城市中汇集了众多知名的大盘,具有一定的广泛性和代表性
1、报告选取样本标准
样本总建筑面积在50万平方米以上
样本选取上兼顾了高、中、低三个价格档次
样本的价格走势数据时间选取为项目第一次开盘到2008年6月(售磬样本以售磬时间为
准);价格选取以项目第一次开盘和每月的成交均价为准
2、报告具体样本楼盘
在第一章 1.1 基本情况中,我们选取了上海、北京、深圳、广州、重庆、天津6个一线
城市共186个50万平方米以上的项目作为样本。另外,在其他章节中,我们以以下楼盘为样

北京:星河湾、沿海赛洛城、万年花城
上海:中远两湾城、地杰国际城、上海康城
广州:碧桂园凤凰城、岭南新世界、广州雅居乐花园
深圳:中信红树湾花城、半岛城邦花园、公园大地花园
天津:海逸长洲、红勘领世郡、富力城
重庆:重庆万达广场、龙湖江与城、鲁能星城
大盘价格策略分析报告价格策略
目录
第一章 全国大盘整体情况6
1.1 大盘基本情况 .. 6
1.2 开盘价格与区域价格情况 ... 9
1.3 大盘价格走势情况 ... 11
第二章 个案分析 15
2.1 高档大盘——星河湾:品质取胜 ........... 15
2.1.1 价格策略——高开高走,品质取胜 ..... 17
2.1.2 品质拉升板块价值,成为区域标杆 ..... 19
2.1.3 高档形象大盘定价要点 . 20
2.2 中档大盘——碧桂园凤凰城:产品多样化激活板块能量 .. 22
2.2.1 价格策略——跟着产品和市场走 ......... 24
2.2.2 以静治动的价格策略,牢牢控制竞争对手 ..... 28
2.2.3 中档形象超级大盘定价要点 ..... 30
2.3低档大盘——上海康城:自身价值未得到升华 ...... 31
2.3.1 价格策略——“稳”字当头 ..... 33
2.3.2 项目价格走势疲软失市场指导能力 ..... 34
2.3.3 借鉴:项目产品竞争力不足成主要提价瓶颈 . 35
。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看