北京曜阳老年公寓 市场研究及定位方向报告 宏观经济发展 老年公寓市场分析 区域住宅市场分析 项目地块分析 项目定位探讨 客户需求分析 区域旅游度假市场分析 目录 GDP与房地产 北京市经济继续呈现良好 的发展势头，第三产业占 GDP的比重达到了70%， 未来仍有较大的发展空间 收入与房地产 北京城镇居民人均可 支配收入不断提高， 对高价值产品的消费 和投资欲望不断增强 商品住宅市场供需情况 供应下降，需求相对平稳 价格增长迅猛，应警惕政策调控效果的集中显现 相关政策 宏观环境影响 经济发展，总体收入增高 政策收紧，未来变数较大 提供良好发展空间 供需总量同时收缩 宏观经济发展 老年公寓市场分析 区域住宅市场分析 项目地块分析 项目定位探讨 客户需求分析 区域旅游度假市场分析 目录 老年公寓市场分析 1、中高端老年住宅市场现状分析 2、典型项目分析 发展历程 养敬老院 传统家居养老形式 养敬老院与家居养老并存 老年商品住宅产生 老年商品住宅发展初步阶段 以普通家庭住宅 作为养老设施 需要即时良好的医疗服 务，减轻子女负担 提供专业服务人员， 便利的医疗设施 养敬老院未被人们所完全接 受，家居养老仍为主要形式 老年人养老需求心理对于 养老设施的品质要求提升， 养老观念发生改变 以东方太阳城、北京太阳城 的建设为标志 老年住宅项目数量小，发 展还处于摸索阶段 养敬老院 由政府部门开办公益福利性质养老院以及盈利性质的养老院，其盈利主要为托养式经营。以养敬老院为主占老年住宅总数的95%以上 老年商品住宅 由地产开发商建设，专为老年人建设的居 住用房，目前北京市代表项目为东方太阳 城及北京太阳城 现存形式 区域分布 北京养老机构在城乡分布不平衡，城区少郊区多。 四城区照护机构床位仅占全市的4.4%； 近、远郊区照护机构床位占全市的76.7%； 远郊县照护机构床位占全市的18.9% 人口结构的变化 ，居家养老的观念也在发生着变化 a”养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观念受到冲击 b小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升 c“4：2：1”的供养关系不断增加 社会上的“空巢家庭”逐渐增多 目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％ 未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90％ 目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化 目前的中青年人也将逐渐进入老年，他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求 需求趋势 当前老年住宅供应少； 中高端养敬老院入住率均在80%以上 入住情况 老年公寓市场分析 1、中高端老年住宅市场现状分析 2、典型项目分析 样本选取 市场仅有两个商品住宅 养敬老院项目项目较多 养敬老院：太申祥和国际养老中心、京西老年公馆 商品老年住宅：北京太阳城、东方太阳城 已经经营的中高档项目 和即将开盘的中高档项目 两个商品住宅项目 经营方式 中高档养敬老院 酒店式管理的会员制经营模式 商品老年住宅 纯出售房屋的产权 出售房屋、出租房屋（会员制） 出租价格 中高档养敬老院（交保证金） 商品老年住宅：北京太阳城 1）保障金到期返还 2）每月交水电费、餐费等：约1000元/间/月 1）会员费到时返还 配套设施 配套设施的配备，主要考虑到老年人的生理特点和生活方式，配备老人必须的公用配套设施和服务，满足现代老人对养生、娱乐和社交的需求 客群 中高档养敬老院 客群特点：1）接受“新生事物”能力较强的老年人的家庭；2）自理能力相对较弱，子女工作繁忙的家庭；3）喜欢同龄人群居寻乐的老年人的家庭；4）向往自然环境优美、轻松、休闲生活方式的老年人的家庭；5）被邀请体验生活的功勋老干部 商品老年住宅 客群特点：1）看重社区环境（老年生活配套齐备、自由的家庭生活、社区自然环境、社区服务）的退休老人的家庭；2）有一定经济实力的中老人家庭；3）子女为父母养老；4）年轻客户投资之用 市场整体产品品质逐步提升 以医疗配套为主题配套设施更加完善，专业化服务水平提升 居住条件逐步改善，产品设计向老年商品住宅靠近，提升老人私密性要求 人性化的服务与养老氛围的营造，家庭氛围更加浓厚 进入老龄化社会，富裕阶层人口增加，高档养老院成为一个必然趋势 发展趋势 养敬老院与老年商品住宅对比分析 供应较少，位置偏远；但需求量逐年加大 重视和支持力度不够，属于半福利性质 ,因此基本上不盈利 考虑老年人的生理特点和生活方式 ,配备满足现代老人对养生、娱乐和社交的需求 以会员制的身份入住,入住前一次性交保会员费,到期返还,其中双人间、套间交20～50万以上，月租在800～2500元/月/间 13小结 政府将大力支持老年住宅项目，及时定期拨款； 解决老年人贷款问题； 协调供小于求的局面； 改善目前配套品质不高的现状，使老年人真正达到老有所乐的境界 预测： 建议本案控制老年住宅的开发量； 配套品质应高于现状； 建议以会员方式运作老年公寓项目。 建议： 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看