2018-07-25 淡市下的房地产营销探索—世联的实践主要内容 §1 宏观大势研判—世联的观点“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征 高通胀： CPI持续高企 保增长： 经济增长放缓 压缩利润空间受全球能源及原材料价格的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间中国人口及城市化的快速发展也是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间 政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具 高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。 银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。 70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2% 在高通胀情况下，房地产比起银行存款、债券的收益率要高，并且较之股票投资，风险要小得多，是应对通胀的首选投资工具宏观大势研判——世联的主要观点 “低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。 受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间。 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间。 调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具 §2 当前市场现状—世联的研究 全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主 总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50%，成交均价呈现不同程度的上涨 从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落 从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显 从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销从房地产投资额和竣销面积来看，全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，表明价格正在回归理性08年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面 成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降52.1% 成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均上升24.3%08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面，量的跌幅较一线城市小 成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降43.9% 成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均上升26.6% §3 淡市下的营销探索—世联的实践 22 世联研究表明，房地产市场呈现出“调整期—恢复期—平稳发展期—快速上涨期”的周期变化 23 淡市之下，营销的核心是对客户需求的把握和了解。 淡市之下，单一维度的营销方式已经不能解决问题，营销的全面关照成为必须，并且营销各层面措施的力度加强不可缺省。 淡市之下，充分市场认知和客户把握，细节的项目展示和氛围营造，巧妙的价格杠杆应用，有效的开盘控制，精准的渠道选择缺一不可。 淡市之下，全面营销保障的同时，单项打击力的提升增强项目的市场竞争力 淡市之下，营销是立体的、多维的、多角度的 24 淡市之下，世联在营销实践的基础上总结出六大有效的营销策略 25 深圳·高发城驰：深入梳理客户需求，整合营销实现项目在淡市之下的快速持续销售 物业名称：高发城驰 项目区域：深圳市福田区 占地面积：9159㎡ 建筑面积：52210㎡ 世联地产进场后，经过一段时间的调整，于3月15日正式推广“天际景观公寓”。 3月成交74套，4月成交51套，5月成交45套。3、4月份均超额完成开发商目标。 目前每周销量10套左右，稳居福田多个在售项目榜首 销售业绩 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看