青白江77亩项目投资可行性研究报告
西部区域公司投资管理部 2017年08月08日
目录
项目介绍
第一部分
市场分析
第三部分
项目定位及设计方案
第四部分
项目经营方案
第五部分
财务测算及“双赢”方案
第六部分
第二部分
综合分析与建议
成都中心城区扩至11+2，带动全域均衡协同发展
2017年7月2日举行的“成都国家中心城市产业发展大会“，成都决定打破圈层结构，将龙泉驿、双流、温江、郫都、新都、青白江、天府新区归入中心城区范围，形成“中心城区+郊区新城”的空间层次，进一步疏解城市核心区非核心功能，带动全域均衡协同发展
中优
北改
南拓
东进
西控
成都进入六环时代
2017年5月25日，成都市政府正式批复，将绕城高速、成环路、第二绕城高速分别命名为四环路、五环路、六环路，成都正式进入六环时代
五环（原成环路）
六环（第二绕城高速）
四环（原绕城高速）
成都土地供应持续紧缩
根据《成都市2017-2019年经营性建设用地供应计划》，未来三年，成都市计划出让商品住宅用地年均约9000亩，按容积率3计算，预计可新建住宅建筑面积约1800万㎡。而过去三年，成都市新建商品住宅成交量逐年攀升，2016年达2909万㎡，连续两年居全国首位，按此规模计算，未来三年，成都市土地供应与住宅需求之间的缺口将达到3000万㎡
数据来源：上海易居房地产研究院
成都开展试点住房租赁
《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》（送审稿）已经批复，到2017年年底，成都将组建或改建3~4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。成都将通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道增加租赁住房房源。未来，不排除成都土拍将导入“竞自持住宅” 的可能
成都抢人强化住房保障
成都市全面实施抢人大战，大学生凭毕业证可“先落户后就业”，同时，成都市制定了《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则》，为各类人才提供激励与住房保障，吸引人才入蓉，为未来房地产市场提供了充足购买力
人才排队落户
项目介绍
第一部分
1.1 规划指标及出让信息
说明：满足《成都市城乡建设委员会关于进一步明确土地出让阶段绿色建筑和装配式建筑建设要求的通知》（成建委【2017】6号文）
【规划指标】
【出让信息】
说明：无特殊土拍政策，即价高者得
净利润：10138万元 销售净利率：6.23% 全投资IRR：15% 自有IRR：31.3% 地价/销售收入：32.89%
以建议地价测算
1.2 盈利情况
净利润：31076万元 销售净利率：19.09% 全投资IRR：108.4% 自有IRR：179.3% 地价/销售收入：9.63%
以起始地价测算
1.3 宏观背景
成都市青白江区位于成都市东北，建成区面积39.35平方公里，2016年年末全区户籍人口41.96万人，年末常住人口40.21万人。青白江区生态环境宜人，是国家级生态区。四川省县域经济综合实力十强，中国市辖区综合实力百强区。青白江是成都中心城区唯一没有限购的区域
1.3 宏观背景
2017年3月15日，《中国（四川）自由贸易试验区总体方案》印发，设立成都天府新区片区、成都青白江铁路港片区、川南临港片区三个片区。成都青白江铁路港片区9.68平方公里，重点发展口岸服务、信息服务、科技服务、会展服务等现代服务业。台夏蓉欧铁路，成都站即位于青白江境内，“一带一路”红利及自贸区设立，将促使青白江产业转型升级
1.3 宏观背景
青白江主要规划有两个产业园区，分别为成都国际铁路港临港服务业聚集区、成都先进材料产业园；主导产业：现代物流、口岸服务、加工贸易、跨境贸易、先进材料、智能装备等。工业基础雄厚，产业门类齐全，已经成功完成从低端制造业向高新技术产业的转型
1.3 宏观背景
青白江交通通达性优良，拥有川陕公路、成绵高速、成金青快速通道、大件路外绕线及成都第二绕城高速等多条交通干线。青白江至成都东站每天10趟动车运行，仅16分钟可接驳成都东站并实现地铁的转换。未来规划有三条地铁线路连接大成都地铁线网
地铁23号线/2030年
地铁3号线/在建
地铁16号线/2030年
地铁34号线/2030年
地铁36号线/2030年
川陕公路
成绵高速
成金青快速
大件路外绕线（规划）
二绕（六环）
成都东高铁线
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