武汉万科沌口项目前期报告
袁玮成先生 易居（中国）控股有限公司副总裁 华中区域事业总部总经理
沌口金域蓝湾项目
万科第一个沌口项目 易居从万科拿地开始便开始前期介入 从市场、客户、规划、产品等各个方面全面参与 终于定于2010年11月 金域蓝湾项目 2010年 万科易居联手打造 历史性的汉阳万科第一战 将打响第一炮……
研究工作步骤导示图
市场客户深入沟通验证
客户线物业发展整体规划建议
沌口区域客户研判
户型设计建议
建筑风格建议
园林景观建议
会所设施建议
入户大堂建议
区域内现有社区调研
年度新迁入人员置业需求调研
重点单位及消费力调研
客户深访分析
客户深访样本
7家整车生产企业、180家零部件企业
以海尔、冠捷为代表的电子电器企业；
以丝宝、晨鸣纸业为代表的化工企业
以康师傅、可口可乐为代表的食品企业；
开发区行政事业单位
沌口区域中大型企业诸多，目前已有30多个跨国公司、知名企业入驻，注册企业合计700多家。其中汽车产业链企业占多数，且环布在本案周边；企业分布广泛，沿2条主干道从沌口体育馆向汉南纵深排列，但区域最偏远的企业距离本案仅20分钟车程， 本案区域内辐射范围广
区域内重点企事业单位研判—— 20分钟半径圈，兼容工作缘、友缘与地缘
从现有员工数量看， 高管约600人 中管约6200人 基层员工近5万人
从年均收入来看， 高层15-25万 中层8-12万 基层4-6万
从公积金水平看，东风系统中高管理层的住房公积金相对较高，基本可以偿还当月月供，置业压力小
[片区重点单位普访结论]
企业高管消费力最强。其次为东风系统和冠捷等电子电器行业、医药类行业的中层管理者
综合上述，存在高档物业购买力的高端客群，从量上来说远远少于中低层客群。区域约有6800名中高端客群，按照平均销售面积100平米计算，若中高端客群1/7购房 ，方可去化年10万方的跑量
从目标售价研判区域内企事业单位客群量与质 ——研判具备高端物业购买力的客群容量
大部分员工居住沌口，年轻员工多，多为就近租住，有购置一房的愿望
东风汽车有限公司
神龙汽车有限公司
公司有班车接送，人员居住分布较散，但部分人员仍有意愿在沌口买房
在住房需求方面，基层干部和技术员主需求2房和3房，中层管理人员主需求3房，高层管理人员为4房
东风本田汽车有限公司
冠捷显示科技有限公司
公司有班车接送，居住分布较散，年轻员工想购买1房，部分中老年员工欲购置5房
东风乘用车公司
大部分员工居住在沌口，部分年轻员工附近租住，部分老员工已在沌口买房成家。基层员工主要有购买90-110的2房的意愿，中高层有购买140平米的4房意愿
70%以上的员工居住的沌口，其他员工武昌汉口的都有，公司有福利房，现在又都从福利房搬出来住在各个小区。主要购房需求在4房。大部分员工居住的沌口
东风设计研究院
重点单位员工居住情况普访
半数员工居住的沌口，公司有班车，武昌和汉口的员工也有，但占少数，部分员工在沌口已经买房成家。基层员工主要有购买三房的意愿，120平方米，中高层员工主要有购买四房的意愿，140平方米左右
美的空调（武汉）有限公司
东风电动车辆股份有限公司
大部分员工居住的沌口，单身的年轻员工一般住在公司的宿舍楼里。基层员工主要有购买两房的意愿
居住现状综述，部分客群有国企福利房居住，配有班车上下班。由于地缘和工作缘，至少60%以上的区域企业职员已经或者愿意居住沌口，从置业倾向来看，首置青年倾向1房；基层及部分中层管理者倾向90-100平米2房、120平米3房；部分中层及多数高层管理者倾向140平米以上的4房。 从客户期望来看，多数客户希望本案做高档社区，但对本案8500的目标均价接受度为零。普访客户接受的价格预期在6500-7500之间。.
从目标售价研判区域内企事业单位客群量与质 ——客户群体购房意愿及价格接受度研判

国家与地方政府的政策导向、对东风汽车产业的扶持，势必加速以“车都”沌口的飞速发展。而随着更多企业的进驻，未来4-5年，沌口片区的消费力将稳步增加。目前，购买力决定了部分企业的中层管理者与高管阶层执掌着沌口片区高端置业的话语权。但受访客户对目标价8500存在较大抗性。 如何化解价格抗性，激发中高端置业者的购买欲，是本案的课题之一
从目标售价研判区域内企事业单位客群量与质 ——重点单位及消费力调研小结
研究工作步骤导示图
市场客户深入沟通验证
客户线物业发展整体规划建议
沌口区域客户研判
户型设计建议
建筑风格建议
园林景观建议
会所设施建议
入户大堂建议
区域内现有社区调研
年度新迁入人员置业需求调研
重点单位及消费力调研
客户深访分析
客户深访样本
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