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GDP的直接比重并不高，仅为7%，而美、日占比都在10%以上。但08年
以来，我国房地产增加值占GDP比重累计上升了2个百分点，相比之下其
他国家反而稳中有降。如果考虑到间接效应，房地产对经济影响要大得多
根据我们的测算，我国1/3的经济与房地产有关。2016年6.7%的GDP增
长中有2.4个百分点是由广义房地产行业拉动起来的，2016年地产对GDP
增长贡献率高达36%，而2015年贡献率仅为25%
导着经济走势。首先，每1单位广义房地产GDP可以拉动接近0.2单位的
金融业GDP，拉动幅度仅次于采矿业。其次，房地产相关行业贷款占全部贷
款比重达到34%，其发行的信用债存量占非金融信用债总量的近50%。最后，
“影子银行”体系中，地产相关行业的融资也很多。截至2016年底，证券
公司定向资管计划高达14.7万亿，基金子公司专户产品规模达到10.5万亿，
其中的很大部分与房地产非标融资有关
往蕴含着危机。以日本为例，上世纪80年代“地产热”叠加金融自由化，
大量资金流入房地产市场。日本金融业增加值占GDP的比重从1980年的
3.3%快速上升到1989年的5.4%。但最终政策收严后，房地产泡沫破灭，
日本陷入了停滞的20年。美国80年代的储贷危机，也是金融自由化和地产
泡沫膨胀的结果，风控能力较弱的信用社的不动产贷款占比从5.9%快速上
升到23%，但最终也以危机收场，很多存款机构倒闭
已经远远超过美国历史最高水平，从短期增速来看，中国金融、地产扩张进
度也快于美、日危机前的水平。自去年四季度以来，房地产调控政策收紧，
地产销售增速从高点时的56%逐步下降至不足10%。而房地产销售增速要领
先投资端6个月左右，所以不管房价调整与否，未来地产投资增速大概率会
下降，经济下行压力会逐步凸显。而金融去杠杆带来的各种利率中枢的抬升，
势必会加速房地产市场调整和经济下行。短期来看，稳增长压力较小，去杠
杆、防风险的政策预计不会放松。但随着经济下行压力逐步体现，未来政策
可能遇到两难选择。长痛还是短痛，我们拭目以待！
宏观研究—宏观专题报告 2
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目录
1. 金融业过于庞大 ......... 5
2. 房地产膨胀更严重 ..... 6
3. 地产和金融盘根错节.. 7
4. 繁荣背后有风险 ......... 9
5. 繁华落尽归何处？ ... 11
宏观研究—宏观专题报告 3
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图目录
图1 金融子行业规模近三年年化增速（%） .. 5
图2 各国金融行业增加值占GDP的比重（%） ........ 6
图3 中美金融上市公司利润占比（%） .......... 6
图4 非银和其他实体行业上市公司利润占比（%） ... 6
图5 各国房地产增加值占GDP比重（%） .... 7
图6 中美地产上市公司利润占比（%） .......... 7
图7 房地产行业对我国GDP增长的贡献（%，%） . 7
图8 每100元广义房地产GDP拉动其它行业的GDP（元）8
图9 房地产相关行业、居民购房贷款占总贷款比重（%） ..... 8
图10 金融和地产相关行业信用债存量占比（%） ..... 8
图11 资金信托流入地产、建筑、采矿业占整个非金融行业的比重（%） .... 9
图12 日本金融增加值占GDP比重（%） ..... 9
图13 日本每季度新增居民住房贷款规模与同比（亿日元，%）........ 9
图14 日本所有城市、6个主要城市土地价格指数同比（%） .......... 10
图15 日本商业银行不良贷款率数据（%） .. 10
图16 美国存款机构不动产贷款比重（%） .. 11
图17 美国房地产行业增加值占GDP比重（%） .... 11
图18 各国金融行业增加值同比（%） ......... 11
图19 各国房地产增加值同比（%） . 11
图20 地产销售领先投资半年左右（%） ...... 12
宏观研究—宏观专题报告 4
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表目录
表1 美国银行业监管放松过程 . 10
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