项目，同时也投资业内具有良好口碑的专业资产管理及运营公司（如金现资
产等）形成战略联动，以完善基金“投融管退”运营链条

知存量资产运营改造中，需要考虑的改造理念、物业标的选择、改造难点以
及相应的核心竞争力

2017年8月
城市更新系列专题
制作
乾立基金
战略管理部 行研中心
意见&联系
lisilu@chamrich
heying@chamrich
旧楼改造标杆：金现资产的文艺复兴之路
乾立行研
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一、 关于金现资产
作为乾立基金对城市更新战略布局的重要一环，总部位于上海的金现资产以其存量改造和专业地产运营管
理能力著称

公司核心团队有着丰富的园区运作经验和高品质的社区管理水平，2007年开始在上海静安、徐汇、长宁运
作过孵化器项目并取得成功。其后，公司陆续改造成功位于北外滩和虹口提篮桥历史风貌区内的两座老旧历史
建筑，展现了其专业又独特的存量改造能力

二、 案例一：1929 ART Space（改造前后年收益增长：逾360%）
1929 ART Space 位于上海市虹口区东大名路1
号，建筑面积约15000平米，其前身为洋行仓库和一
百假日酒店。项目位于北外滩核心区位，正对上海港国
际客运码头；交通便利，邻近轨道交通12号线国际客
运中心站。其北面为零售商业，南面多为写字楼项目集
群，西部靠近北外滩白玉兰广场

随着中国经济整体向第三产业驱动的转型，以金
融、IT、传媒、文化创意的新兴服务业对上海写字楼市
场产生了更多元化的需求，1929 ART Space也是以金融行业租户为核心客源，同时兼具传媒、艺术等正快速
崛起的文化类租户

1929 ART Space运营改造理念非常独特，目标在于如何用最有效的比例和设计将金融和艺术进行跨界融
合，并最大化两者价值。每个入驻企业都有自己鲜明的公司文化，例如艺术设计类的荷兰设计会和GA Design、
金融机构类的银河德瑞资本、饮食制造业的秋萍茶宴

改造前 改造后
改造前 改造后
1929 Art Space
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通常来讲，多元文化的设计风格一方面丰富了地产的内容和吸引力，另一方面却容易使建筑的室内风格失
去整体性。入驻企业室内设计风格各异，格局区块容易显得混乱缺乏合理性，无法凸显未来主力金融租户对“专
业感”空间设计的需求。对此，金现资产对1929 ART Space进行改造时特别关注，尽量最大化满足入驻企业
的位置需求，并根据类别将艺术和办公室区域进行划分或有机结合，以控制室内装潢风格的整体性。在不同主
题办公室之间加入渐变空间以达到风格的一致并减少突兀感，使得艺术和金融两个主打板块的风格更加突出，
造成有趣的反差或是自然的渐变，为未来金融租户和投资者提供更强的格局感和方向感

1929 ART Space的目标客户群锁定金融和艺术两大板块，并将艺术沙龙展览和金融投资沙龙融入办公空
间，形成互利模式；同时部分空间设计加入共享办公理念，与周边传统商务型写字楼形成差异化竞争，有力吸
引了渴望打破传统办公过多约束感和严肃感、追求个性化和空间自由化需求的客户

另外，现有建筑空间设计上多考虑为视觉艺术服务，例如：画廊，艺术家作品展览等；尤其加强了一楼的
用户感官体验，有效植入艺术和金融两个看似冲突的概念

1929 ART Space现入驻企业多为高端金融企业、IT、设计及服务行业，其中不乏银河金控、中科创等知
名企业。截至2016年8月，园区为国家创造税收1.53亿元，其中区级税收3520万元，并且还在持续增长中

公司名称 行业 简介
中国银河德睿资本管理有限公司
金融
隶属中国银河金融控股有限责任公司旗下。 银河期货有限公司
银河资本创新金融孵化基地
荷兰设计会 设计
荷兰设计会是一个创意产业孵化器项目，旨在为荷兰的设计公司提
供设施服务齐备的办公场所，及其特别的支持计划

居外 设计
JUWAI LIMITED旗下网站- 居外网于2011年11月正式上线。它
是针对国内买家需求度身订造的一个专业全球国际房产中文网络搜
索引擎及资讯平台

秋萍茶宴馆 文化
国内茶艺界品牌企业，多年来连续被中国茶叶协会、中国茶道专业
委员会评为全国百家茶馆和特色茶馆，在国内外都享有很高声誉

中科创 金融 中科创财富管理有限公司，隶属于中科创集团全资子公司

GA国际设计有限公司GA Design 设计 致力于高端星级酒店和住宅项目的空间规划和室内设计

品格壹仟 艺术
集艺术展览、艺术品收藏、艺术品鉴赏析、艺术形态分享的专业艺
术平台

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Drei kronen（三皇冠）酿酒坊 文化
世界上最古老的世袭酿酒坊之一，可追溯到1308年，至今已有
700多年的酿酒历史

数据来源：乾立基金整理
三、 案例二：临潼188金融中心（改造前后年收益增长：逾260%）
项目始建于1994年，原为上海感光胶片厂厂房，于2006年改造
为临潼宾馆，现又被改造为现代化精品写字楼。主楼（企业办公）总建
筑面积6300平方米，小楼（企业会所）总建筑面积950平方米

位于上海市虹口区临潼路188号，隶属提篮桥历史文化风貌区，
周边有摩西会堂、美犹联合救济委员会旧址等历史遗址。交通便利，邻
近轨道交通大连路、杨树浦路站

项目改造后的建筑格局有效地区分了私密空间和公共空间，其运
营特点在于酒店式物业管理实现租户拎包入驻，并提供高级会议室和设
备租借等增值服务。为了打造改造方“工作、生活与娱乐”一体的理念，改造方在一楼原大门处扩建酒吧/咖啡
屋，并开设拳击室供租户解压。这些人性化的设计处处体现在对整栋楼的改造过程中，包括酒店式物管风格、
顶层花园、副楼金融俱乐部、现代与历史结合的外立面等方面

在获得该物业时，金现资产首先与虹口区政府进行沟通，深入了解区域的产业导向，并在此基础上将项目
核心定位为“金融创新孵化器”属性，总体命名为临潼188金融中心

在完成前述定位后，果断确认项目将采取酒店式物业管理风格，在中庭设计上瞄准酒店主题、内部装潢也
秉承了7、80年代老上海高档酒店的装修风格。临潼188的目标客户群锁定为金融创新孵化器，酒店式多空间
分割布局能够更好匹配其租户数量较多，但单个租户员工少、工位所需空间规模小的问题；而酒店式管理也省
去了初创公司的行政类琐事，将物业变身为一个类“联合办公”理念的场所。目前已经吸引了如银河证券、银
河投资等知名企业入驻

改造前 改造后
临潼
188
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