伟星公馆商业定价报告 目 录 PART1 定价背景 PART2 定价策略 PART3 核心均价推导 PART4 价格形成及验证 Part 1定价背景 目标分析 市场分析 本体分析 目标分析—— 开盘实现60%销售率 目标的理解： 定价多少取决于我们对市场和本体的理解和判断, 在“保证快速去化的前提下”争取合理利润 Part 1定价背景 目标分析 市场分析 本体分析 周边商业租金调研 转租房源 16㎡ 1100元/月 65元/㎡ 咯客 30㎡ 店铺8㎡仓库 2500元/月 63元/㎡ 凤鸣五金店 35㎡ 2700元/月 75元/月 重庆麻辣烫 40㎡2500元/月 58元/月 兰州拉面60㎡5100元/月 80元/月 周边市场店铺主力面积在20—80㎡，租金在60元/㎡--100元/㎡，经营业态以餐饮，服装，五金，超市等为主，规模较小，档次总体不高 一拖二商铺上下各50㎡ 4500元/月 45元/㎡ 奶茶店 20㎡ 2000元/月 100元/㎡ 大型shopping mall 信地城市广场 整个商业分三期开发。目前在售商业主要集中在二期信地步行街； 三期商业部分包含国际购物中心、洲际酒店集团旗下的高端酒店 二期 信地步行街 三期购物中心 写字楼 高端住宅 一期 红星美凯龙 东一环全椒路段 临泉路 信地步行街 基本信息： 信地步行街共5栋，每栋三层，分层销售 面积段： 一层20㎡-221㎡，主力面积20㎡-70㎡ 二层12㎡-121㎡，主力面积30㎡-60㎡ 三层15㎡-937㎡，主力面积30㎡-70㎡ 层高：一层5.4米,二层4.5米 均价： 一层90000元/㎡，二层45000元/㎡，三层商铺均价30000元/㎡，两层连体商铺共8套，面积200㎡左右，均价50000元/㎡ 去化率： 前期推出的4栋165套商铺备案去化150套，目前为最后一栋E栋认筹中 业态： 经营业态为餐饮，服装，便利店，电玩城等 共5栋每栋3层 一层主力面积30㎡-60㎡ 均价90000元/㎡ 二层主力面积12㎡-121㎡ 均价45000元/㎡ 三层主力面积30㎡-70㎡ 均价30000元/㎡ 一层层高5.4米 二层层高4.5米 前期推出165套商铺去化150套 去化率91％ 剩余78套商铺未推出 专业市场 Icar汽车综合体 iCAR汽车生活综合体是政府扶持的老汽配城改扩建项，项目总占地约5万平米，总建筑面积约30万; 规划从地下负二层到地上五层共七层，其中地下负二层为停车场，负一层到五层均为商业 Icar汽车综合体 临淮路 长江东路 东一环 在售情况： 目前主要在售的商业部分是A1区，1层4层5层可售，2层3层自持 面积： 1层外街:30㎡-60㎡ 200㎡-400㎡ 1层内街:25㎡-75㎡ 2层35㎡-80㎡ 3层30㎡-85㎡ 4层: 25㎡-99㎡ 5层: 25㎡-99㎡ 均价： 1层外街55000元/㎡ 1层内街60000元/㎡ 4层23000元/㎡ 5层16000元/㎡ 去化情况： 目前1层剩余5套，4层剩余50％，5层已售罄 A1区 1层外街:30㎡-60㎡ 200㎡-400㎡ 均价60000元/㎡ 1层内街:25㎡-75㎡均价55000元/㎡ 2层3层自持 4层: 25㎡-99㎡23000元/㎡ 5层: 25㎡-99㎡ 16000元/㎡ 采用返祖的模式 投资回报率8％ 规划业态有大型卖场 餐饮 KTV等 投资回报率： 采用返祖的形式10年返租，投资回报率8％，10年以后购房款150%回购，前三年24%收益直接从总房款中扣除，后7年76%稳定收益按期支付 规划业态： 1-2F大型卖场，3F餐饮，4F-5F健身会所、KTV、咖啡茶艺等 临淮路 长江东路 东一环 A1区 1层外街:30㎡-60㎡ 200㎡-400㎡ 均价60000元/㎡ 1层内街:25㎡-75㎡均价55000元/㎡ 2层3层自持 4层: 25㎡-99㎡23000元/㎡ 5层: 25㎡-99㎡ 16000元/㎡ 采用返祖的模式 投资回报率8％ 规划业态有大型卖场 餐饮 KTV等 Icar汽车综合体 太阳城莱迪广场 太阳城莱迪广场是金色梧桐2期项目商业部分，项目位于明光路和胜利路交口附近，明光汽车站对面，是胜利路商圈的核心位置，是合肥市首个地铁（地铁1号线）上盖城市综合体（地下-1层至地面5层）。其中地下-1层直接与地铁1号线明光路出站口相连接，为合肥首个地铁贯穿商业。 商业部分，地上5层，地下1层，其中4层5层自持，负1层到3层对外出售。 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看