房地产开发全程纳税处理与风险控制
主讲老师:董春辉--房地产企业纳税风险概述
一
企业设立阶段纳税处理与风险控制
二
土地取得阶段纳税处理与风险控制
三
销售阶段纳税处理与风险控制
五
开发建设阶段纳税处理与风险控制
四
完工年度企业所得税清算
六
第一章 房地产企业纳税风险概述第一节房地产企业开发流程及税种简介第二节 房地产开发流程及各阶段主要风险点7
第三节房地产企业纳税风险防范策略
1.树立全员纳税风险防范意识 (1)了解特点 (2)澄清误区 (3)部门定位 2.构筑纳税风险三道防线 （1）事前风险防范 （2）事中风险控制 （3）事后风险化解 3.优化税务风险内外部环境 4.营改增风险防范策略
第二章企业设立阶段纳税处理与风险控制
第一节本阶段涉及的税种及申报实务 一、印花税 二、房产税 三、契税
第二节 涉税难点问题解析与风险防范
一、开办费的财税处理 1.开办费的界定 开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑捐益和利息等支出
2.开办费的的财税处理 （1）会计准则上的规定：直接计入管理费用 （2）国税函[2009]98号文件第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 （3）国家税务总局公告2012年第15号 第五条关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除
（4）纳税人不可不知的所得税新政（国家税务总局所得税司 2012 年所得税政策解读) 由于《实施条例》对上述费用在扣除时有限定性规定，因此，15号公告第五条规定，企业在筹建期发生的与筹办活动有关的业务招待费，可按实际发生额的60%计入筹办费；广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入筹办费。企业生产经营开始后，其按照国税函〔2009〕98号文件规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和，作为该年度企业业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按照《实施条例》的有关规定计算扣除
3.难点问题讨论：筹建期如何界定？ 筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。 （1）何时开始？ （2）何时结束？辽地税发〔2011〕16号 以纳税人正式取得的工商营业执照上标明的设立日期为企业筹办期结束。 （3）北京地税答复
（4）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。 企业取得预售收入前发生的招待费、广告费和业务宣传费支出，应在取得预售收入年度一次结转。天津市地方税务局公告2011年第3号 （5）企业取得工商营业执照后发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。”的规定进行扣除；若没有收入则不允许扣除。原出处：大连市地税12366纳税服务热线日期：2013-12-06
二、机构设置对纳税的影响及合理筹划 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字[1995]第6号 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等三、企业改制重组土地增值税新政对企业设立的影响 1.非公司制企业整体改建 2.企业合并 3.企业分设 4.以国有土地、房屋进行投资 特别提醒： 上述暂不征土地增值税政策不适用于房地产开发企业。 财税〔2015〕5号
第三章 土地取得阶段纳税处理与风险控制
第一节土地使用权获取方式简介
1.招、拍、挂方式 2.购买在建工程 3.股权收购 4.吸收合并 5.接受土地使用权投资 6.受让其他企业转让的土地使用权 7.合作开发 8.以投资特定项目为条件换取土地
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