怀柔雁栖湖项目整体定位与发展战略研究 谨呈：东方名苑置业有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目顾问工作阶段划分 2006/1/25 2006/2/13 工作 成果 区域宏观经济背景研究 区域土地市场 区域房地产市场调研 客户访谈 专业人士访谈 项目发展战略 项目定位 开发次序 规划设计建议 城市规划及其他项目背景研究 类似区域发展案例借鉴 相关项目案例借鉴 项目所在区域市场竞争研究 第二阶段（中期） 项目整体定位与发展战略 第一阶段 项目市场调研 城市房地产市场分析 相关物业市场分析 客户分析 10个工作日 17个日历天 2005/3/3 15个日历天 第三阶段（终期） 提交终稿 根据客户建议深化研究，完善报告 客户调研报告撰写 提交整体报告（终稿） 客户访谈报告 2005/3/24 报告目录 项目的本体条件分析 客户目标和项目界定 市场发展背景研究 项目发展方向判断 项目的SWOT分析 项目的发展策略和定位 规划建议与分期策略 物业发展建议 旅游用地的发展设想 经济评价 附：相关项目资料卡 补充内容 北京资源性别墅分板块市场解析 项目的SWOT分析 推荐案名 坡地别墅设计建议 相关项目的资料卡 一、项目的本体条件 项目位于怀柔区红螺山市级旅游度假区，距怀柔城区约15分钟车程。 项目地块紧邻雁栖湖附属水库，与雁栖湖主区约2-3公里，车行时间约5分钟 项目位置 交通通达性 项目与市区距离约65公里，可经由机场高速或直接经京顺路到达地块,车行时间在75分钟左右。 06年下半年京承高速开通后将缩短到本项目的时间. 本项目 京顺路 项目位于北京怀柔区雁栖湖畔，距城市中心车程时间约75分钟 规划指标 目前已取得一期住宅用地使用权，剩余用地预计在近期内获得 项目占地规模 项目规划指标 项目地块东临雁栖湖，西面红螺山，北侧与泉水头村接壤，南侧地界为进入雁栖湖路 项目东面为雁栖湖的附属水库，西面为红螺山及范崎路，北侧为泉水头村，南侧的雁栖湖路是进入湖主区的唯一道路。 项目与周边度假区的通达性较好 地形呈缓坡，基本无附着物，湖景资源优越，且随地块位置有所差异 地块南向仰视 地块西向仰视 地块大体呈西南高、东北低的态势，地形坡度较缓，基本无附着物 地形地势 湖面景观 湖对岸分布着大量的度假村，地块的湖岸景观资源随位置不同而有所差异。 整体而言，由北至南，北侧湖面景观资源优于南侧 北侧湖景 中部湖景 南侧湖景 项目本体条件评价 中小规模地块 以雁栖湖水景和红螺山山景为项目提供了丰富的自然景观。 部分地块高差的存在为特色产品的打造提供了条件。 沿湖岸线较长，有利于水景产品的打造，但部分沿湖地块对面建筑对产品设计产生影响。 代征绿地规模较大，而且相对均匀地分布于项目可建设用地周边，可为项目景观和产品打造提供发挥空间 与市区的车行距离较远。 交通路况较好，但旅游旺季可能出现交通不畅情况，心理认知距离也较远 规模 交通条件 地块资源 二、客户目标和项目界定 项目位于远郊生态旅游度假区内 远郊：怀柔地处北京东北部,与市区还有昌平及顺义相隔，属于远郊区。 旅游度假区：怀柔境内的知名景点有红螺寺、雁栖湖、慕田峪长城等，人工景点有众多滑雪场、采摘园等。 雁栖湖：距怀柔县城8公里，在怀柔境内南部地区的雁栖湖分布大量培训、疗养基地 市区 本项目 怀柔的城市规划及项目所在雁栖湖西岸的控规调整，提升了对区域生态形象认知，且加强了项目资源价值的稀缺性 生态发展区：在北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区； 城市性质：北京市东部发展带上的重点地区；是北京市国际交往中心的重要组成部分；是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能；平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业 怀柔的生态发展规划 雁栖湖西岸的控规调整优化了对生态的保护 控规优化：规划在保证原有建设用地面积不变的情况下，对可能影响生态环境保护和自然景观保护的部分建设用地和规划路网进行了适当调整，其中地块东侧沿雁栖湖畔的道路及公共车站取消，项目对湖景资源利用更加充分。 详规划要求：按近期建设的要求和“四节”（节地、节水、节能、节材）的原则编制修建性详细规划，并据此安排当前建设 京承高速的开通能一定程度上将缩短项目与市区的车行时间，但对项目的心理认知短时间内难以改变 交通时间缩短：京承高速预计06年10月通车，预计从市内至怀柔的车程时间综短至30分钟左右，至项目所在地的车程时间仍将超过60分钟。 项目置业人群扩大：以通勤时间为标准，交通时间缩短，项目置业人群的范围扩大。 心理认知度短时间内难以改变：京承高速开通缩短了由市区进入怀柔境内的时间，但进入项目还需经由怀柔区中心向北８公里，总行车时间缩短比例较少，客户对项目的认知距离在短时间内难以改变。 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看