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武汉经济结构转型期，办公楼市场“淡定”应对
作者：仲量联行武汉分公司
1. 全国经济和武汉经济结构调整
1.1 中国经济迈入“新常态”
中国社会科学院在近日发布了2017年《经济蓝皮书》，《蓝皮书》中提到，2016年中国经济运行
呈现五大特征，全年经济增速预计在6.7左右，增速比上年回落0.2个百分点
报告主要从五个方面概括了2016年中国经济形势总的特征：第一是经济增长的速度平稳，波动幅
度减少。第二是通缩压力减缓，通胀因素急剧。第三是固定资产投资增速下滑，民间投资基金过
高，投资结构分化。第四是居民购房贷款增长过快，企业中长期贷款增速明显下降。第五是国际
收支基本平衡，但是外汇储备持续减少，人民币贬值压力增大
2016年中国三个产业的增加值将分别增加3.0、6.0、7.7，第三产业增加值占国内生产总值的比重
为54.1%，比上年大幅提高3.6百分点。三个产业分别拉动GDP增长，分别增长0.3、2.4和3.6个
百分点，三个产业GDP贡献率分别为4.1%、36.5%、59.4%。第三产业贡献率已经连续六年提高，
其作用和地位远远突出。预计2016年全社会固定资产投资将达到61.6万亿元，名义增长9.4%，实
际增长10.4%，虽然增速比上年分别小幅回落0.4和1.4个百分点，但总体仍然保持了适中较快增
长态势
1.2政策和市场“两只手”共同推动服务业发展
2016年，我国经济结构进一步优化，成为明显亮点。“十二五”时期，我国服务业有了长足发展，
到2015年，服务业增加值占国内生产总值的比重达到50.5%，首次过半。2016年前三季度，这一
比重又上升到52.8%，对经济增长的贡献率也从2015年的54.1%提高到58.5%，创下了新中国成立
以来服务业对经济增长贡献率之最。我国经济正在经历从以工业为主导的时代向以服务业为主导
的时代即后工业化时代的重大转变。我国即将拥有高质量、多元化、精细化的生活性服务业，金
融密集、知识密集、科技密集、人力资本密集的生产性服务业，这是走向比较发达经济体的重要
结构特征之一。与此同时，我国工业结构也在不断优化升级，高技术产业和装备制造业增速明显
快于一般工业。2016年前三季度，高技术制造业增加值对工业增长的贡献率达到20%以上。我国
高技术产业增加值、出口额、出口增加值均已超过美国，居世界首位，表明我国正在向高技术制
造第一大国快速升级。2016年的结构升级亮点是供给侧结构性改革扎实推进取得的重大成果，表
明我国新旧增长动能正在加速转换
1.3武汉市产业经济结构逐渐调整——第三产业比重正在升高
作为中部地区的中心城市、国家综合交通枢纽、长江中游城市群的顶梁柱，武汉成为近几年中国
城市中一颗耀眼的新星。自国务院批准实施《长江中游城市群发展规划》以来，武汉承载了实现
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中部崛起、中国经济发展新增长极的重要任务。作为老工业基地，钢铁、汽车产业一直是武汉的
支柱。而近几年，武汉的产业转型也实现了新路子。如今的武汉，核心产业聚焦在信息技术、生
命健康、智能制造等三大块，未来要打造中部现代服务业中心。2016年中国新设了7个自贸区，
其中湖北是唯一定位为战略性新兴产业和高技术产业基地的省份。自贸区共120平方公里，其中
武汉片区70平方公里，宜昌片区28平方公里，襄阳片区22平方公里
从2016前三季度武汉市经济运行情况来看，服务行业超越工业成为全市第一产业，此现象表明在
未来的武汉经济发展中，服务业将会占主力，拉动整体经济的运行。在服务业、高新技术产业发
展等多重利好因素下，前三季度武汉市地区生产总值增长7.8%，此增速回升主要得益于第二、第
三产业的共同推进。前三季度，第二产业和第三产业对经济增长的贡献率分别达到了34.9%和
64.2%。另，在固定投资方面，第三产业投资中，基础建设投资占第三产业投资的36.6%，成为武
汉市固定投资增产的主要支撑来源，基建投资支撑发展大局，对全市经济社会的发展有着深远的
意义。除此之外，前三季度武汉市消费平稳增长，全市社会消费品零售总额3,981.21亿元，比上
年同期增长9.2%。居民收入增长——前三季度全市居民人均可支配收入26,159元，比上年同期增
长9.03%。总体来说，武汉市前三季度保持了平稳较快的增长
武汉市“十三五”规划中，未来目标是建设成国家先进制造业中心和国家商贸物流中心。经营多
年的光谷开始闪耀——光谷GDP已占据武汉半壁江山。在2016年湖北省获批的120平方公里自贸
区中，武汉片区占70平方公里——仅限于光谷地区。在2015年，光谷火车站已经开工，到2020
年，它将成为连接武汉和武汉城市圈的重要交通枢纽。2016年初，国家存储器基地也在光谷开工
除此之外，同济大学发布的全国482个中国产业园区排名中，东湖高新区居第4位。根据《东湖
国家自主创新示范区条例》，未来要在全国率先推出科技成果使用权、处置权和收益权等改革
武汉的这些发展，离不开区域内的高校、科研资源。承担着国家全面创新改革试验、创新型城市
试点任务的武汉，是中国重要的科教基地，是仅次于北京、上海的中国第三大科教中心。武汉已
经是国家层面的超大城市，物流、交通也非常发达。“十二五“期间，武汉的高铁网已经形成通
达多个国家中心城市的8小时交通圈，成为继北京、上海、广州之后的全国铁路四大路网主枢纽
之一
2. 武汉优质办公楼市场整体发展态势
2.1 2016年优质办公楼市场回顾
2016年武汉优质办公楼新增供应495,227平方米，累计总体量到达3,217,320平方米。其中新增甲级
办公楼212,157平方米，乙级办公楼283,070平方米。市场吸纳保持平均水平，全年净吸纳量达到
207,525平方米，今年新入市项目较多，推进全市空置率上升，达到25.1%。在租金方面，全市优
质办公楼租金增长受限，同比下跌0.2%。但是其中甲级办公楼租金有小幅增涨，同比增长0.6%
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预计未来三年是武汉优质办公楼市场集中大量供应的高峰，市场将由业主市场向租户市场偏移，
整体市场已经开始进入调整期。预计各市场指标仍将继续增长，但增速会进一步放慢，租金增幅
受限
武汉办公楼历年供应与需求概况
2.2 优质办公楼市场供应分析
2.2.1 优质办公楼供应高峰——仍在持续增加
截至2016年年底，武汉市优质办公楼总体供应达到3,217,320平方米，较去年年底新增供应49.5万
平方米，远高于2015年的年度新增供应，成为历年来供应量最大的一年，原预期2016年武汉可迎
来99万平方米的新增供应，由于开发商施工延期，新增供应平缓入市。甲级办公楼供应逐渐增强，
全市新增供应结构尚待调整
武昌区在2016年入市的几个优质项目填补了武昌区优质办公楼供应不足的缺口。自2012年开始，
武昌区域保持年均25万平方米新增供应持续发展，追赶上了汉口的累计供应面积。至2016年底，
武昌区的优质办公楼总体量超过汉口区域近42万平方米。去年汉阳区也入市了一座优质办公楼，
是位于汉阳滨江商务区的中海大厦
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武汉办公楼历史新增及累计供应
数据来源：仲量联行
武汉各商务区优质办公楼规模
数据来源：仲量联行200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
解
放
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