中原地产市场报告（中国 · 惠州）
政策篇：城市群效应凸显“五限”成调控新常态 ——中原地产楼市分析报告(惠州·2017年上）
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2017上半年，美联储加息进程提速并提出缩表计划，使得全球金融环境更加复杂，人民币进一步承压，国内货币政策出现收紧趋势。中国宏观经济上半年整体表现企稳向好，供给侧结构性改革稳步推进，其中房地产去库存收效显著，与此同时，居民杠杆率持续增加，金融风险加剧。在此错综复杂的背景下，宏观的政策思路也发生了变化，政策重心由去库存转向控风险、降杠杆。 这一轮的楼市爆发有以往不曾见的新特征，一是覆盖了从供应端到持有端的全行业链，“五限”成为楼市调控新常态；二是呈现了明显的城市群效应特征，尤其以珠三角、长三角、京津唐等城市群为典型，大面积的楼市调控开启后，调控一线城市为核心向外部扩围，呈现出强烈的城市群效应特征。 在国内外经济环境转变、国内政策风向转变、信贷环境收紧等多重背景下，房地产面临的大环境越趋复杂，市场将面临更多考验，而房地产长效机制的建立也进入提速阶段
前言
宏观经济
Part A
外部环境：美联储两度加息年内缩表全球将迎来货币紧缩时代
2015年12月美联储开启了十年来的首次加息，至今已经第四次宣布加息，2017年上半年已经两度加息，预计年内还有一次加息。美联储还公布计划今年起缩减资产负债表，相当于推出新的“消货币”的计划意味着之前用来“印货币”的各种按揭债券，在到期以后，不会继续发行下去，而是到此结束
美联储预计今年起开始缩表，具体方式为逐步减少到期证券的本金再投资规模： 起初每月缩减60亿美元国债、40亿美元MBS；缩表规模每季度增加一次，直到达到每月缩减300亿美元国债、200亿美元MBS为止。 届时，缩表计划将按照每月缩减300亿美元国债、200亿美元MBS的节奏进行，直到美联储认为资产附表规模达到合意水平为止。 最终的资产负债表规模将大幅低于当前水平，但高于危机前的水平
美联储加息缩表将在未来几年内持续同步并行，将形成强势美元，带动资本回流，这将对全球金融市场造成巨大影响。对中国而言，将会加剧资本外流局面和外汇储备风险，加大人民币贬值压力，央行为了稳定汇率而进行“变相加息”，加上国内去杠杆工作持续开展，下半年的流动性将趋紧。
资料来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理
内部环境：宏观经济筑底企稳 物价维持低位运行
今年第一季度GDP超预期增长，创下2015年三季度以来最高增速，虽然下半年可能出现小幅回落，但全年经济有望维持平稳态势。物价方面，货币因素对物价的影响保持稳定，上半年CPI持续在低位徘徊，PPI涨幅也呈现收缩态势，二者之间的剪刀差开始收窄，下半年物价水平有望维持低位运行，通胀压力不大
2017年一季度我国GDP增速为6.9%，创下2015年三季度以来最高增速
国内GDP增速季度走势(2012Q1-2017Q1)
国内CPI/PPI同比涨幅月度走势(201606-201706)
2017年6月，CPI同比上涨1.5%，涨幅连续5个月低于2%；PPI同比上涨1.5%，PPI涨幅自今年2月开始逐步收窄
数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理
数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理
内部环境：资本外流放缓外汇储备规模持续上升
中国外汇储备余额自2月份以来连续上升，虽然外汇储备与外汇占款数据出现分离，但外汇占款降幅连续6个月收窄。这意味着前一阶段房地长市场大热的背景下，资金集中流入楼市，资本外流放缓
中国外汇储备月度走势（亿美元）201601-201706
6月末中国外汇储备余额为30567.89亿美元，较5月末增加32.22亿美元。这是中国外汇储备自今年1月跌破3万亿美元以来连续第五个月回升
中国外汇占款余额月度走势（亿元）201101-201705
5月底外汇账款余额为21.5496万亿元，比1月末减少2841亿元，外汇占款连续19个月下降，但降幅连续第6个月收窄
数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理
数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理
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