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2016年三季度中国房地产市场研究报告_对外发布版

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地产市场报告
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更新时间:2018/10/15(发布于山东)

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文本描述
中国指数研究院
中国房地产指数系统本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
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摘要1
第一部分:2016年三季度中国房地产市场形势总结4
1. 政策环境:地方政策分化加剧,热点城市调控升级 ....... 4
2. 价格:百城住宅均价涨幅创新高,房价上涨城市扩围 ... 7
3. 供求:供应需求两端齐发力,三季度市场高位运行 ....... 9
4. 土地:整体供求维持低位,地王效应传导加速12
5. 企业:品牌房企拿地积极性较高,行业并购加速 ........ 14
第二部分:2016年四季度中国房地产市场趋势展望 .......... 17
1. 市场展望:四季度市场将降温,热点城市成交明显承压17
2. 关注点:行业面临震荡调整,城镇化及人口结构是中长期发展的重要支撑 ........ 20
特别说明:此报告为简版,如需完整报告,请咨询当地分支机构
研究主持:中国指数研究院中国房地产指数系统
数据支持:CREIS中指数据,fdc.fang
主要研究成员:
中国指数研究院:莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘丽杰 张婷 周宣 曹晶晶 王琳 祁璇 陈召蕾 王岳
战雪 黄秀连 程威 吴永娟 吴建钦 邹雪晴 贾静 陈文静 冯单单 李雪娇 郑艳会 周巍 李璠璠
杜咏咏 杜语轩 邓西 温靓靓 潘雪 孙新宇 李沛平 刘小芳 吴珊 高静 张曼 蒋云峰 陈茜 张丽丽
汪勇 黄秀青 李力 张志杰 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉 赵丽一 苑承建 薛建行 薛琳 黄雪
曹旭东 王可珍 钱慧群 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 张哲 程玉 祁丽静
2016年三季度中国房地产市场研究报告2016年10月11日中国指数研究院
中国房地产指数系统
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936
摘要
一、2016年三季度中国房地产市场形势总结
1. 政策环境:地方政策分化加剧,热点城市调控升级
2016年三季度,城市分化态势加剧,热点城市楼市持续高温不减,调控政策频频加码,限购限贷集中出
台,此轮政策继续坚持了分类调控、精准施策的原则,在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理
消费需求的支持,有利于市场回归平稳。同时,去库存进程仍将延续,区域一体化、户籍制度改革等长效机
制建设稳步推进
2. 价格:百城住宅均价涨幅创新高,房价上涨城市扩围
整体来看,三季度更多城市加入房价上涨行列,百城住宅均价累计上涨6.78%,涨幅进一步扩大,8、9
月单月环比涨幅均突破2%,连续创近年来新高。分线来看,各线城市住宅价格涨幅均扩大,二线城市中超过
90%城市房价上涨,上涨态势由局部升级为普涨。十大城市来看,新房价格涨幅赶超二手房,且差距逐渐扩
大,十城中七个城市新房价格涨幅超过二手房
3. 供求:供应需求两端齐发力,三季度市场高位运行
新房方面,市场成交量调整后再反弹,1-9月50个代表城市住宅月均成交约3640万平方米,同比增长
超三成,绝对量为历史同期最高水平,其中3月创单月历史新高,二季度增幅有所收窄,三季度增幅扩大
各级城市来看,1-9月各类城市同比均增长。二手房方面,1-9月十大城市二手住宅累计成交126.8万套,同
比增长43.5%,其中7月成交同环比均止降转增,8月同环比增幅进一步扩大,9月同比增幅扩至66.9%
库存与去化方面,部分城市市场处于供不应求局面,截至9月末,20个代表城市可售面积约11220万平方米,
同比显著下降35.5%,绝对量处近五年最低水平,库存消化时间缩短至6.7个月
4. 土地:整体供求维持低位,地王效应传导加速
供求方面,2016年三季度,全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降17.1%和14.6%,
降幅均较上半年进一步扩大,绝对水平均创近六年同期新低。其中,一线城市住宅土地成交面积大幅下降
68.7%、二线城市增长10%。价格方面,“地王潮”持续蔓延,300个城市各类用地楼面价及溢价率均大幅上
升,成交楼面价同比上涨77.2%,溢价率达60.3%。其中,一线城市宅地楼面价涨幅及溢价率均居于首位,
受热点城市限制高价地政策影响,二线城市宅地楼面价同比涨幅较二季度回落32个百分点
2016年三季度中国房地产市场研究报告中国指数研究院
中国房地产指数系统
本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
5. 企业:品牌房企拿地积极性较高,行业并购加速
业绩方面,1-9月,房企销售业绩大幅提升,10家品牌房企累计销售额同比增长70.7%,市场占有率持续
提升。融资拿地方面,今年以来,房企融资环境持续宽松,使得企业境内融资意愿不断加强。房企拿地分化,
大型房企拿地金额明显提高。2016年以来,由于地价持续上涨,大型房企在财务成本、运营成本等方面的优
势逐渐凸显,拿地规模突出。企业整合方面,本轮调控政策下,行业竞争格局重塑,越来越多中小房企在行业
并购潮中退出市场
二、2016年四季度中国房地产市场趋势展望
1. 市场展望:四季度市场将降温,热点城市成交明显承压
全国市场,受调控政策收紧影响,预期四季度市场需求量价增速放缓。考虑到本轮政策力度,并结合历
次政策收紧后市场反应,可以预期未来楼市将逐步降温,成交量价回调可期。预期四季度全国房地产市场需
求量价增速显著放缓,但投资、新开工增速保持平稳态势。热点城市,政策密集影响市场预期,楼市降温有
望加速来临,但不同城市受政策的影响程度差异化特征明显。投资投机比重较为显著的城市:量价波动明
显;资源稀缺供需矛盾长期存在的城市:高位回调;去化加速、需求透支过快的城市:成交量回落明显;
需求稳定且后期供应充足的城市:量价调整有限
2. 关注点:行业面临震荡调整,城镇化及人口结构是中长期发展的重要支撑
从国际经验来看,一般的房地产市场周期为18年左右,而我国从1998年至今并未经历过房地产大周期
调整,房价累计上涨137%,且目前我国已经实现户均一套房,而此轮小周期已经呈现下调迹象,加之政策
调控不断收紧,因此,我国房地产市场将面临调整。从国际经验来看,一般下行的调整时间为5年左右,且
调整幅度较大,但预计我国将震荡调整,大幅连续下跌的可能性较小。一方面,由于我国处于经济结构转型
阶段,货币政策仍将保持稳健,出现骤然紧缩的概率较小,有助于房地产业的平稳发展;另一方面,虽然我
国的人口结构已过拐点,但是由于15-64岁人口仍维持高位,也将为房地产业提供支撑;最后,我国仍处于
快速城镇化阶段,未来城镇化发展空间仍较大,由城镇化带来的城市建设、新增人口等,也将有利于房地产
业发展。中国指数研究院
中国房地产指数系统
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询010-59306936
第一部分:2016年三季度中国房地产市场形势总结
1. 政策环境:地方政策分化加剧,热点城市调控升级
2016年三季度,城市分化态势延续,热点城市楼市持续高温不减,部分中小城市库
存压力依然较大。针对市场分化的情况,中央层面坚持因城施策,鼓励商品房库存较大的
城市进一步加大去库存力度,一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活
存量土地等方式扩大市场供给,防范土地价格快速上涨。地方调控也呈现明显差异化,热
点城市政策频频加码,限购限贷集中出台,政策范围之广泛、精准性之强,已足以改变市
场各方对于未来楼市走向的预期。同时,区域一体化、户籍制度改革等长效机制建设稳步
推进
(1) 热点城市调控加码,限购限贷密集出台
多地楼市调控升级,收紧效应持续蔓延。热点城市房地产市场持续高温,房价地价仍
保持较快上涨,促使地方开启调控收紧模式,三季度集中加码。苏州、南京、合肥、武汉
等地此前已有政策出台,三季度调控升级,限购限贷不断收紧;厦门7月收紧信贷政策,
8月出台限购措施;9月随着市场热度的不断蔓延,调控收紧也在不断扩围,杭州限购限
贷,同时暂停购房入户,福州开启限价模式。“十一”前后,一线城市以及天津、合肥、
郑州等二十二个城市集中出台了房地产市场调控政策,从限贷、限购、土地供应、市场监
管等方面进行调节
这一轮密集收紧政策中,各城市根据自身实际施策并因时调整,多轮逐步升级,一线
城市政策力度多已回到上一轮调控的水平,二线城市总体力度不及之前。从需求端来看,
因城施策特点明显。一线城市对社保缴纳及纳税年限要求最高;二线城市中苏州、南京、
合肥、厦门对于非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求,信贷政策收紧更为突
出,二套房首付比例可与一线城市比肩,其中南京、苏州要求有1套房未结清贷款的再购
房者首付比例不低于80%;而其它二三线城市限购多数仅限制外地户籍购买1套房、本地
户籍购买2套房,限贷则主要为二套房首付比例不低于40%。从供应端来看,政策调整的
城市均提出要增加住宅用地供应,但各城市间仍有差别。一线城市重启“90/70”政策,
未来中小户型将迎来一批供应高潮,另外北京试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍
挂条件的措施,或将成为其它城市抑制企业高价拿地的参考;二线城市中,设定土地出让
指导价、提高土地竞买条件,包括竞配建、竞自持、竞保障房、要求现房销售等,均是各
地控制地价过快上涨的主要手段,而此前地价房价过快上涨的城市政策强度更明显,厦门
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