中国城市养老居住模式系列之三
养老地产的进入契机
【前言】
2012年，润土咨询继续在养老地产领域研究探索，并发布《2012中国城市养老居住模式研
究报告》。报告内容涉及北京、上海、石家庄、济南四个城市共计849个老人样本，被访老
人年龄最大89岁，最小55岁。研究从老人居住模式的角度出发，对人口学社会学特征、经
济供养与保障、健康状况与照料、子女关系及养老观念等多个方面进行对比分析，探讨怎样
的养老居住模式能更好的满足老年人的需求，提升老年人的生活满意度，以期为我国老龄化
事业做出贡献以及为养老项目开发提供决策依据
三大关键要素决定养老地产进入契机
“养老”可谓是今年地产界最热门的话题之一，各大地产公司都做了跨界的布局，希望
能够在这个领域内一展头角。以北京为例，北京目前共有养老机构386家，养老床位数为
71589张，约能满足50％老人的需求，“十二五”期间，北京预计每年建设约１万张养老床
位，到2015年末，全市养老机构床位数将达到12万张。到2020年，90%的老年人通过社会
化服务在家庭养老，6%的老年人通过政府购买服务在社区托老，4%的老年人入住养老服务机
构集中养老。但是从运营的实际效果来看，却是几家欢乐几家愁，一些知名的养老机构如第
一社会福利院、太申祥和、寿山福海等都存在床位紧张的状况，而一些小型民营养老机构却
门可罗雀。若想所开发的项目具备成功的先决条件，润土咨询多年研究发现：经济条件的成
熟度、养老观念的成熟度、政府机构的支持力度是影响养老机构进入契机的关键要素，且一
线城市优于二线城市
一线城市老人的养老机构认知度高于二线城市，济南相对保守
上海老人一直是以时尚，追潮流而著称的，可以称之为老年群体中的“尝新派”，在对养
老机构的认知程度上，也是高于其他城市的。主要取决于2大因素，其一，上海老人经济实
力相对比较雄厚，退休金位居全国之首，理财观念也比较先进；其二，上海是养老地产起步
较早的城市，在居民中已形成一定的养老意识，上海老人会主动去获取养老机构的信息比例
也高于其他城市。从数据看，四城市中，上海老人中，会主动了解养老机构信息的比例占
24.4%,北京占12.7%，石家庄与北京接近，占12.3%，济南最低，仅占4.8%
入驻养老机构四大驱动因素，减轻子女负担居第一位
在对849位老人的走访中，我们发现老人对居家养老和社区养老的接受度远高于机构养
老，如果选择机构养老，或多或少存在一些外因诱导，我们也针对此关键点，做了专项研究，
最终筛选出四项关键驱动因素
第一，减轻子女负担（占总比例的53.4%）。现在的“4+2+1”家庭是社会现状，老人们
不得不接受子女无能力照顾的事实，如果老人身体健康且完全自理，当然不存在问题，一旦
老人身体发生状况，或有长期慢性病，养老机构就成了首选
第二，丰富的社交活动（占总比例的40.5%）。老人退休后，生活往往失去了固定规律，
主要的活动就是吃饭、看电视，这样，对于老人生理心理两方面都有负面影响。而养老机构
可以提供丰富多彩的文娱生活，如唱歌、舞蹈、书法、摄影等等，而且有很多年龄相近、爱
好的相似的老年朋友在周边，让老年生活不再寂寞
第三，更高品质的晚年生活（占总比例的39.2%）。现在的养老院在很多方面已经脱离
了我们的传统认知，可以为老人提供多方位、全方面的服务。以餐饮为例，养老院的饮食不
但可以保证一日三餐的定时，还可提供多种地方菜系的选择，如果，有家人来探视，则可以
点餐。在一些高档的养老院，除正餐外，还可提供下午茶及宵夜，充分满足老人的饮食和营
养需求。在比如，养生方面，一些运营较好的养老机构，会经常聘请专家或名医来进行养生
讲座，并且可提供足疗、按摩等中医养生服务
第四，更专业的照顾和护理（占总比例的38.2%）。“老人一上年纪，所有的毛病都会找
上身，放在家里我们实在不放心，送到养老院里，只要条件好，至少可以放心。”这是在实
地走访中，一位老人子女的感叹。这位先生的老父亲已经70多岁了，患有心脏病，母亲去
世多年，因为生活习惯不同，老人又不愿和儿子一起居住，虽然请了保姆照顾，但保姆的流
动性太大，也不懂得护理，子女还是很担心的，所以，只要养老机构可以保证良好的医疗条
件，保证良好的护理条件，保证老人的健康和生命安全，还是很倾向于选择养老机构的。
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