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根据百城房价数据，我们将过去5年涨幅超过30%的城市（除去一线城市）
标注在全国高铁线路图上，发现涨幅较高的城市一般属于：位于轨交枢纽
的二线热点城市（如郑州、济南、武汉、合肥等）和三线城市（如赣州、
连云港）等；以及位于核心城市周边的三四线城市（如环京的廊坊、环沪
的昆山、广深的惠州等）。对于前两类位于轨交枢纽的城市，我们认为其房
价高弹性的重要支撑之一就是高铁集聚效应带动的人口导入，在此我们不
再赘述。我们重点分析第三类位于核心城市周边的三线城市。以四个一线
城市为例，我们发现过去5-6年一线城市周边区域并未实现大量的人口的
导入，当地房价上涨主要来自核心城市溢出效应的带动和催化
既然核心城市周边区域房价上涨主要来源于中心城市溢出带动，那么核心
城市的溢出效应存在边界吗？我们尝试从高铁着手，以通行时间的角度进
行比较研究。通过分析北上广深周边城市数据，我们发现：核心城市溢出
效应的有效半径基本为“一小时”高铁通行圈之内，通行圈之外的城市房
价涨幅一般较小或为负。之后我们将27个开通高铁的三线城市的房价涨幅
与其交通便利性进行拟合，发现三线城市至核心城市的便利程度与其房价
弹性呈正相关
一线城市限购政策长期存在，我们认为周边“一小时”通行圈范围内的
三线城市有望持续受益溢出效应。综合经济、人口、交通及房价水平等
几个角度，上海周边的嘉兴及南通、广深周边的江门的房地产市场未来
或仍具备较大发展潜力
请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 -
专题研究报告
从高铁看房价：哪些城市涨得多？.......... - 4 -
高铁开通带来的双重效应 .... - 4 -
房价涨幅高的城市：多位于轨交枢纽和核心城市周边 ......... - 5 -
核心城市周边房价弹性：主要依靠中心城市的溢出效应 ..... - 7 -
核心城市溢出效应分析 .... - 9 -
一线城市溢出效应有效半径：“一小时”高铁通行圈 ........... - 9 -
三线城市至核心城市越便利，其房价弹性一般越大 .......... - 13 -
从高铁看核心城市周边的楼市“潜力股”......... - 14 -
附：嘉兴城际轨交规划 ...... - 16 -
南通城际轨交规划 . - 17 -
江门城际轨交规划 . - 18 -
图表目录
图表1：我国高铁运营里程 ......... - 4 -
图表2：高铁占铁路客运比重...... - 4 -
图表3：一线人口占全国人口比重 .......... - 4 -
图表4：一线人口与全国人口增速比较 ... - 4 -
图表5：日本新干线运营里程...... - 5 -
图表6：东京圈城市人口净流入变化（万人） .... - 5 -
图表7：广深（外来人口-户籍外出人口）增速 ... - 5 -
图表8：京沪（外来人口-户籍外出人口）增速 ... - 5 -
图表9：华南片区涨幅高的城市 .. - 6 -
图表10：华北片区涨幅高的城市- 6 -
图表11：华东片区涨幅高的城市- 7 -
图表12：环沪（外来人口-户籍外出人口）增速 . - 8 -
图表13：环广深（外来人口-户籍外出人口）增速 ......... - 8 -
图表14：环京（外来人口-户籍外出人口）规模（万人） .......... - 8 -
图表15：三线房价涨幅（14年11月至16年11月） ... - 8 -
图表16：限购与非限购城市成交增速差 . - 9 -
图表17：昆嘉惠中四城购房者构成（16年） .... - 9 -
图表18：环京城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月） .......... - 10 -
图表19：环京城市房价涨幅与至京便利指数.... - 10 -
图表20：环沪城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月） .......... - 11 -
图表21：沪浙线城市房价涨幅与至沪便利指数- 11 -
图表22：沪江线城市房价涨幅与至沪便利指数- 11 -
图表23：环广深城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月，顺德、三水站即佛山） ..... - 12 -
请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 -
专题研究报告
图表24：环广深城市房价涨幅与至广深便利指数 ........ - 13 -
图表25：房价弹性与至核心城市的便利程度基本呈正相关（考虑开通高铁的27个城市） ... - 13 -
图表26：苏通锡嘉外来人口（万人）... - 14 -
图表27：苏通锡嘉GDP增速 ... - 14 -
图表28：昆通锡嘉新房价格（元/平，17年5月） ...... - 15 -
图表29：昆通锡嘉新房涨幅（16年7月至17年5月） ......... - 15 -
图表30：环广深城市外来人口（万人） ........... - 15 -
图表31：环广深城市GDP增速 ........... - 15 -
图表32：环广深城市新房价格（元/平，17年5月） .. - 16 -
图表33：环广深城市新房涨幅（16年7月至17年5月） ..... - 16 -
图表34：嘉兴规划铁路列表 ..... - 16 -
图表35：嘉兴轨道交通线网规划方案（中心城区）（征求意见稿） ..... - 17 -
图表36：沪通铁路线路规划图 . - 17 -
图表37：通苏嘉城际铁路规划图 .......... - 18 -
图表38：广佛江珠城际铁路规划图 ...... - 19 -
图表39：深茂铁路规划图 ......... - 19 -
请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 -
专题研究报告
从高铁看房价：哪些城市涨得多？
高铁开通带来的双重效应
逐年扩大，至2016年末，全国高铁运营里程已达2.2万公里，较08年
翻了近32倍，预计2020年达到3.8万公里的运营里程。随着高铁密度
的提升，高铁也逐步成为人们跨城出行的重要交通工具，到2015年末，
高铁占铁路客运比重达到38%
图表1：我国高铁运营里程图表2：高铁占铁路客运比重
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
高铁运营里程（公里）增速
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
20082009201020112012201320142015
高铁占铁路客运量比重
来源：wind，中泰证券研究所来源：wind，中泰证券研究所
高铁开通有助于加速区域要素流动，核心城市的中心地位大幅强化，使
得区域的人口、资金等要素不断向其集聚，如一线人口集中度的持续提
升；
图表3：一线人口占全国人口比重图表4：一线人口与全国人口增速比较
4.2%
4.4%
4.6%
4.8%
5.0%
5.2%
200820092010201120122013201420152016
0.45%
0.65%
0.85%
1.05%
1.25%
1.45%
1.65%
200920102011201220132014
全国增速一线增速
来源：wind，中泰证券研究所来源：wind，中泰证券研究所
趋于模糊，使得中心城市的信息、资金、人口等要素能够更畅通地向周
围扩散。以日本为例，在新干线快速扩张的上世纪60年代后期至80
年代前期（20年新干线运营里程翻了2.64倍），东京圈人口大量从东
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
