本案操作思考路径
定位
业态定位建议
内街布局建议
整体定位建议
定位前提
本案所在天安路在象山县的地位对定位的影响？ 本案周边环境带来的影响？ 本案涉及各方的侧重点是什么？ 开发商目标是什么？投资客看中什么？ 经营者注重什么？消费者又期望什么？
壹、定 位 背 景
本区域商业结构
东方广场
东方广场项目总计建筑面积5.5万㎡，地上建筑面积4万㎡；其中商业近2万㎡，办公1.7万㎡。项目还未正式开盘，但其有较高的售价预期。 项目商业为集中体，北侧为家电商城，南侧为购物中心，与项目构成同质化竞争。 作为项目最为直接的竞争个案，目前东方广场已开始进行各项推广工作，售楼处、围墙已出，项目应尽快确定售楼处，进行蓄客
涌金国际广场位于象山丹城镇人民广场南侧，天安路东侧。由于城区南拓，涌金国际广场地理位置得天独厚。涌金国际广场可建设用地面积49440平方米，总建筑面积123951平方米，其中地上建筑面积98880平方米。涌金国际广场容积率为2.5，绿化率为30%，住宅开盘时间为2010年年底，交付时间为2012年年底。涌金国际广场项目设计定位为城市大型商业综合体，由大卖场、综合商场、商务办公楼三部分组成，内含综合商业、大型卖场、品牌旗舰店、国际连锁店、餐饮、娱乐休闲、电影院等，可谓象山第一个真正意义上的以购物为主题的大型商业广场
涌金国际广场于2010年底推出1幢商务公馆，25层共计249套，面积为67-134㎡左右，交付标准为毛坯，物业费暂定为2.50元/平方米·月，开盘销售均价为11000元/㎡，销售情况良好，主要为内部消化；商铺部分目前定为招租与销售，商铺1-2层五月开始销售，面积50-240㎡左右，可分上下两层（上下两层捆绑销售，但产证为两本），均价36000元/㎡。商铺3-5层未取销售证，仅招租，3层租金约为2.5元/平方米·天，4层租金约为1.5-2元/平方米·天，5层约为1.5元/平方米·天，商铺物业费4元平方米·月。 成交客户群三大类凸显：城内改善住房客、周边乡镇城市化进程中购买力强目标客及宁波区外地客，从成交客户职业来看，私营业主最多，占比近1/3；企业职工其次；自营商位居第三。私营业主作为象山目前最具经济实力的群体，私营业主多为住宅限购的对象。客户购买动机来看，自住客户相对较多约为一半；近1/3客户目的具有双重性，自住兼投资；纯投资客户数量不大。客群来源看：丹城内占近3/5左右，周边乡镇占1/3左右（石浦、西周等较多），宁波等外地占10%左右
【涌金国际广场】
【象山·国际风情街】
象山国际风情街是由象山县地产开发总公司开发建设的象山一项重点工程，位于现成新中心区核心地带，占地45亩，建筑面积5.6万平方，总投资3.5亿元。该项目于今年6月动工，假话2012年底竣工，2013年5月开业。 象山国际风情街集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体，引进众多顶级品牌，打造未来象山生活时尚中心，与国际潮流对接的高端休闲娱乐新天地。它的开发建设顺应象山桥海时代的到来，提升象山的旅游品味与城市知名度，将成为象山一座时尚新地标。 象山国际风情街引入先进的设计理念与风靡全球的第四代商业模式“Lifestyie Centers生活时尚中心”，房屋建筑大气醒目、经典时尚，为2--3层低层建筑，独幢式商业与集中式商业相结合，并首创象山下沉式开放广场，形成立体商业空间。室外自动扶梯、连廊、大露台、水岸风情、小品景观，极大的丰富了商业的外部环境，构成一个便捷、赏心的休闲娱乐环境。 象山国际风情街规划了“国际公馆物区”、“浪漫酒吧街”、“雅致养生天地”、“动感娱乐地带”、“风情水街餐饮”、“文化熏陶之称”、“香榭丽舍大街”等七大时尚商业区，引入会员制私人俱乐部，以具有独特魅力的会馆文化，提升象山休闲娱乐水平。 项目采用“统一定位，统一规划，统一招商，统一运营，只租不售”的经营模式，入驻商家将享受诸多方面的优惠。出租价格1F为2.8-3元/平方米·天，2F2元/平方米·天；视品牌、面积详细确定租金
各方的侧重点在哪里？
利润最大化 快速回笼资金 项目形象口碑
经营管理 区域购买力 租金水平
投资回报 商业概念 区域购买力
功能服务 购物环境 业态吸引力
提升商业
投资者
地段优势吸引其他区域来本案的投资者 项目周边的居民 老商业街道的经营者
经营者
消费者
老商业街道的经营者 投资者与经营者重合
象山县家庭、年轻者及周边居民 附近写字楼及企业职工
开发商
丰富商业业态
回笼资金
提供服务
实现盈利
开发商、投资者、经营者与消费者的相互关系如何带动？
贰、定 位 篇
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