2012年2月20日星期一
2015年6月
2015年金茂湾上半年总结与下半年工作计划
总目录
市场环境 上半年营销回顾 下半年营销计划
一
市场环境
政策形势 市场情况 竞品分析 总结预测
政策形势——全国政策二套房贷款最低首付比例降至四成个人出售2年以上普通住房免征营业税，3月 30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%
政府开始托市，政策环境日趋利好
二套房贷首付40%
央行利市六连击
政策形势——青岛政策青岛成为各项改革试点，政策环境逐步放宽
市场形势——全市成交分析青岛住宅市场整体呈现回暖趋势，量价齐升，但节奏较为缓慢
数据来源：锐理数据，截止日期2015年6月20日
（1）成交情况：2015年1-6月，青岛市商品住宅整体呈上升趋势，成交面积为475.79万m2，同比增长34.6%，环比下降5.9%；2015年1-6月均去化面积为79.30万m2。 （2）成交均价：2015年5月，青岛市住宅成交均价逐步提高，整体成交均价为8237元/㎡，同比下降1.3%，环比下降3%
市场形势——全市存量分析库存呈下降趋势，但库存总量过高，去化周期依然较长
数据来源：锐理数据，截止日期2015年6月20日
◆存量分析：2015年1-6月份，青岛市场回暖，住宅存量呈下降趋势，截止到2015年6月20日，存量为1764.1万m2，同比增长9.4%，环比下降0.7%；按照月均79.3万m2去化计算，完全去化周期需要22.2个月，去化压力大；
市场形势——市南成交分析（1）成交情况：2015年1-6月，市南区商品住宅整体呈上升趋势，成交面积为10.68万m2，同比增长49.3%，环比下降10.2%；2015年1-6月均去化面积为1.78万m2。 （2）成交均价：2015年1-6月，市南区住宅成交均价逐步回升，整体成交均价为21236元/㎡，同比下降17%，环比下降2.8%
市南区住宅市场回暖程度较全市更加明显，但价格有小幅下滑
数据来源：锐理数据，截止日期2015年6月20日
市场形势——市南存量分析市南区库存总量虽整体呈下降趋势，但去化压力依然较大
◆存量分析：截止到2015年6月20日，存量为43.34万m2，同比增加0.3%，环比下降9.8%，按照月均1.78万m2去化计算，完全去化周期需要26.1个月，去化压力大；
数据来源：锐理数据，截止日期2015年6月20日
竞品分析——竞品分布同价同质竞争
区域竞争
晓港名城 开发商：和记黄埔 建筑面积：95万㎡ 容积率：2.5 物业类型：高层、别墅、商业 产品：120-220 ㎡ 价格：15000元/㎡
金茂湾
区域竞争
华润中心 开发商：华润置地 建筑面积：37.3万㎡ 容积率：5.5 物业类型：高层住宅 产品：110-240㎡ 价格：22000元/㎡
万科紫台 开发商：青岛新都心置业有限公司 建筑面积：19.2万㎡ 容积率：2.80 物业类型：高层 产品：85-144㎡ 价格：14200元/㎡
博雅华府 开发商：青岛博莱置业有限公司 建筑面积：70万㎡ 容积率：2.52 物业类型：高层 产品：84-133㎡ 价格：11000元/㎡
和达中心城 开发商：青岛创和嘉祺实业有限公司 建筑面积：32万㎡ 容积率：3.50 物业类型：高层 产品：85-115㎡ 价格：14500元/㎡
保利叶公馆 开发商：青岛保利双峰置业有限公司 建筑面积：41.1万 容积率：3.52 物业类型：高层 产品：85-158 ㎡ 价格：13500元/㎡
青实樱花郡 开发商：青岛房地产实业集团有限公司 建筑面积：15.4万㎡ 容积率：2.06 物业类型：小高层、高层 产品：92-124㎡ 价格：15600元/㎡
竞品分析——成交情况竞品分析——存量情况晓港名城： 库存21.7万㎡，为大户型成品，以130-150平三居为主，其次为150-200、200-250平四居，去化周期需要26.4月
华润中心： 库存7.8万㎡，为大户型成品，以200-250平四居为主，其次为170-200平，去化周期需要15.1月。
和达中心城： 库存1.7万㎡，为小户型成品，以90-110平二居为主，其次为80-90平成品，去化周期需要2.4月。
青实樱花郡： 库存5.5万㎡，为小户型成品,以90-110平二居为主，其次为130-150平三居，去化周期需要19.5月。
竞品分析——存量情况保利叶公馆： 库存11058㎡，为小户型成品，以80-90平二居为主，其次为110-130平三居，去化周期需要1.4月。
万科紫台： 库存6764㎡，为三居成品，以110-130平三为主，其次为130-150平四居，90-110平二居去化周期需要1.5月
博雅华府： 库存28610㎡，为小户型成品，以80-90平二居为主，因上半年销售缓慢，并封盘，去化周期需时较长。
主要竞品 晓港名城为130-150㎡大户型产品，存量较大，去化周期较长； 其他项目以小户型产品为主，库存面积较少，下半年将有新品推出，竞争将会更加激烈。
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