奥青城北城项目营销策略提报
奥青城渠道解决方案
2017.01.20
用阳光、丈量幸福的长度 丨墅品洋房，精品华宅，私人园林丨
目录CONTENTS
壹. 认知
贰. 困局
叁. 定位
肆. 赢销
第一部分
认 知
项目位置
14公里
蒙城北路
绕城高速
高铁北站
机场
市区
长丰
北城中学
省立医院
项目区位理解
项目位于凤湖西路与合水路交口，双凤湖畔； 阜阳路与合水路连接主城区，临近合肥绕城高速北段和高铁北站； 地块昭示性与道路畅达度高，但公共交通发展落后； 项目距离高铁北站2分钟车程；距离新桥机场仅20分钟车程； 绕城高速：向西约20分钟车程即可到达4E级新桥国际机场；
地块位置是距离合肥老城区最偏远的区域之一，行政划分上和客户主观认知上都属于长丰县，目前地块周边城市化发展十分欠缺，属于典型的城市远郊陌生区，随着“魅力新区合肥北城”的区位推广，北城新区逐渐被合肥市民所接受
本案
合水路
阜阳北路
低密度宜居人文临湖社区二期精装科技助力人居
整盘属性界定：
整盘概况
售罄
在售
待售
B2
B7
B8
B9
B10
B11
B12
B15
B16
B17
B18
B20
B21
B26
B30
B29
B28
B27
B22
B25
B19
占地10万方 总建面30万方 2万方社区商业 5000亩双凤湖 200亩市政公园 2000亩高尔夫球场
三期待售
本案属于合肥第三代居住模式，城市价值向郊区的全面移植
释义
案例
第一代：城市居住
第二代：郊区居住
第三代：郊区城市
早期合肥二环以内，市中心区域范围，配套成熟，居住氛围浓厚
近两年，郊区城市化，大盘鼎力，定义自我中心，建立配套完善大型居住区
项目本身优越的自然环境， 打造绿色健康的生活方式， 度假式人居新体验
琥珀山庄 安居苑
保利海上五月花 本案
华南城 北城世纪城
基于本案整盘的物业价值关系和构成体系，本案可定位郊区城市的度假式人居理念，以休闲娱乐等体验式带入客户归属
本案发展模式
XX对本体认知的思考
1.如何最大程度弱化区域陌生感？ 2.如何在营销中实现企业品牌价值传播和落地？
第二部分
困 局
项目分布图
北城目前现有主力在售的项目10个左右，未来有4个新地块上市，在售和即将上市项目数量大
本案
文德艺墅
金大地翡翠公馆
苏州高新成都星辉联合CF201612地块
新城控股长丰CF201608
恒泰长丰CF201609
华地森林湖
周边竞品销售数据对比分析
文一·锦门北韵
在售情况：项目于7月中旬对外推广，现场临时售楼部于8月14日对外开放，小区总1556户 加推情况：12月17日首期开盘，推售7#、13#洋房114户，9#、16#高层216户；高层成交均价11000，洋房成交均价11900。 优惠情况：正常优惠2.3万，100㎡以下额外优惠5万，100㎡以上额外优惠10万
华地·森林语
在售情况：洋房标准层97㎡（2+1房）、118㎡（3+1房）平米；高层标准层87㎡（2+1房）97㎡（2+1房、2+2房）。 加推情况：预计1月中旬推售1#、7#； 优惠情况：赠送1年物业费；
1#
7#
文一·名门北郡
在售情况：项目处于尾盘阶段，库存顶底房源16套 优惠情况：降价2000元/㎡
金大地·翡翠公馆
在售情况：目前在销售20#公寓、20#楼底商及南区底商，公寓价格未定。 加推情况：高层住宅已售罄，剩余两栋洋房15#、16#未推 优惠情况：交2800享99折，2000可抵房款；
恒泰·阿奎利亚
在售情况：目前验资8组团36#住宅面积93-118㎡，共136套，释放价格11000加推情况：预计元月下旬加推36#； 优惠情况：目前验资无优惠；
北城市场在售项目存货量和待上市量大 未来区域上市新盘数量多、体量大 竞争体量来看，本案处在一个重压竞争环境中 如何寻找竞争突围点压对手抢客源？
XX对市场困局的思考
北城项目成交客户分布
华地森林语成交客户来源
北城世纪城城成交客户来源
阿奎利亚成交客户来源
目前北城购房客群而言，在售盘对市区客户的拉动有限，长丰客户成为实现项目快速去化的基础
客户基本上都是来自与长丰本地的客户，市区外溢的客户基本上没有，也有很大一部分老业主过来购买。比例大概是长丰占6成，老业主大概占4成。客户购房也基本上是为了自住。 ——北城世纪城置业顾问访谈
客户都来自与长丰县以及下面的乡镇，占到8成多。市区外溢的很多，10个里面大概占到1-2个。——阿奎利亚置业顾问访谈
北城世纪城长期霸屏北城把长丰县的客户抢了不少，客户的职业有农民、小个体户，购买的能力都有限，来看的也都是刚需中小户型的产品，对品质关注比较少，就看价格。——华地森林语置业顾问访谈
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