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美国资产价格是否存在泡沫_楼市股市齐走高

司仪寒冬
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文本描述
中国经济 | 证券研究报告 — 宏观及策略 2017年12月15日
相关研究报告
《美联储缩表的进程和影响》2017.6.6
《美联储缩表的历史经验和节奏》2017.7.26
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具备证券投资咨询业务资格
[Table_Economy] 宏观及策略: 海外经济
[Table_Analyser]
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[Table_Title]
美国资产价格是否存在泡沫
楼市股市齐走高
[Table_Summary] 近期美国楼市与股市纷纷接近历史高位,两大市场的火热表现不免引起投资
者对资产价格泡沫的担忧。事实上,自2013年美国经济逐渐复苏以来,市
场“恐高”的声音就一直没有停止过。我们认为当前美国楼市与股市情况并
不相同。结合房价收入比、房屋租售比、住房空臵率等指标,我们认为美国
楼市泡沫并不明显;而证券化率、市盈率、市销率等估值指标则显示股市泡
沫逐渐凸显。楼市目前总体上供不应求,从成屋销售数据来看,楼市需求强
劲;从市场潜力来看,部分租房市场需求开始向购房市场转换;从人口结构
看,年轻一代的购房需求以及良好的就业与薪资数据是支撑房价上涨的重要
原因。供给方面,成屋库存的下降与新屋开工限制共同导致无法供给端疲
软。股市上涨伴随着美国经济基本面的复苏,再叠加低利率环境推高估值中
枢,两者共同支撑美国股市;近期美股上升则主要受到盈利驱动,科技股领
涨;再结合特朗普税改的利好预期,推动了今年以来美股连创新高。我们判
断,在未来美国房地产稳中有升,美国股市短期内仍然坚挺。缩表进程与加
息节奏是影响未来楼市与股市走向的共同因素,市场流动性的趋紧长期来看
并不利于两大资产价格的扩张。但是考虑到美国楼市供不应求的基本关系以
及杠杆率的下降,未来美国楼市仍有上涨空间;股市受盈利驱动和特朗普税
改利好的带动,短期内仍将与泡沫共舞

常区间范围内,房屋租售比保持在6%的相对均衡水平,住房空臵率也达
到经济危机后的新低1.5%

等估值指标处于历史高位;与其他经济体相比,美股市盈率估值过高

为房地产市场提供了充足的流动性,两者共同推动房价走高

枢、表现优异的盈利能力以及特朗普税改的利好预期共同推动了股市繁

趋势下引起的利率与流动性风险

受盈利表现和税改落地影响较大
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2017年12月15日 美国资产价格是否存在泡沫 2
目录
美国楼市股市齐走高 . 5
美国房价重回高点 ... 5
美国股价再创新高 ... 6
泡沫究竟是否存在 ..... 8
楼市泡沫并不明显 ... 8
上涨原因:楼市总体供不应求 ....... 10
股市泡沫逐渐凸显 . 14
上涨原因:经济基本面支撑 ........... 16
未来走势 ..... 19
楼市:保持稳中有升态势 ... 19
股市:与泡沫共舞 . 21
重点关注:特朗普税改内容和进程21
披露声明 .... 23
2017年12月15日 美国资产价格是否存在泡沫 3
图表目录
图表1. CoreLogic房价指数与OFHEO房价指数 5
图表2. NAHB住房市场指数 ...........5
图表3. 房价指数同比增速 ..5
图表4. 成屋销售中位价稳步上升 .6
图表5. 美股三大指数持续上涨 .....6
图表6. 标准普尔500波动率指数VIX持续低企 .7
图表7. 美国房地产占GDP的比重 8
图表8. 美国房价收入比处于正常区间 ....8
图表9. 美国房屋购买力综合指数持续震荡 .......9
图表10. 美国房屋租售比经济危机以来先升后降 .........9
图表11. 美国住房空臵率达新低 ...9
图表12.美国房地产市场供不应求 .......... 10
图表13. 美国房屋自有率与出租空臵率近年来回升 .. 10
图表14.美国人口结构 ........ 11
图表15. 首次购房者购买力 .......... 11
图表16.美国就业数据持续向好 .. 11
图表17. 平均时薪增速2015年以来持续上行 .. 11
图表18. 美国15年期、30年期抵押贷款利率持续下降 ........ 12
图表19. 美国新建房屋销售远高于新建房屋待售 ....... 12
图表20. 新建住房可供应月度处于低位12
图表21. 美国新屋销售占比 .......... 13
图表22. 新屋同比增速高于成屋同比增速 ........ 13
图表23. 新建私人住宅处于低位 . 13
图表24. 已获批准的新建私人住宅增速13
图表25. M2与房价指数 ..... 14
图表26.实际房价指数 ........ 14
图表27. 美股上市公司市值及占GDP比重 ....... 14
图表28.三大股指总市值 ... 14
图表29. 三大股指市盈率已接近次贷危机的最高水平 .......... 15
图表30. 各股指估值水平 .. 15
图表31. 标普500指数市盈率估值区间 . 15
图表32.标普500指数市销率估值区间 .. 15
图表33. 2003年以来各股指估值情况 .... 16
2017年12月15日 美国资产价格是否存在泡沫 4
图表34. 2003年以来全球市场股指偏离历史均值情况 .......... 16
图表35. GDP同比与标普500指数同比 . 17
图表36. 标普500市盈率与10年期国债收益率 .......... 17
图表37.标普500成分股主要板块三季度业绩 . 18
图表38. 道琼斯与标普500净利润率 ..... 18
图表39. 美国:成屋签约销售指数19
图表40. 家庭负债率处于历史地位 ......... 20
图表41. 不良贷款比率处于低位 . 20
图表42.丧失赎回权贷款比例持续下降 . 20
图表43. 美国税改法案 ....... 21
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