首创桃花源项目 营销策划报告
谨呈：重庆海众房地产开发有限公司
鼎合房地产顾问有限公司
二零一零年五月二十五日
目录*
项目解读 案例参考 项目本体分析 核心问题及解决思路 竞争市场分析 客户需求及客群分析 项目定位分析 项目定位 规划建议 项目开发与分期建议 项目营销策略
项目解读 物业形态判断
根据项目土地属性以及其外部环境条件，结合项目自身容积率限制条件等多方面分析得出： 项目地块适宜打造为 别墅物业形态！
在环境优美的地带修建的高舒适度的居所，因此作为住宅的最高级产品，它不仅要有别墅的样子（体态与立面），还要别墅的生活方式（更丰富的使用功能，更高的舒适度，更好的趣味性，更尊贵的礼仪，与大自然更亲近）
合理利用周边景观资源，打造独具特色的别墅物业区 利用自身优势，打造迎合市场需求的休闲度假区
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项目解读 案例参考 项目本体分析 核心问题及解决思路 竞争市场分析 客户需求及客群分析 项目定位分析 项目定位 规划建议 项目开发与分期建议 项目营销策略
参考案例
上海松江泰晤士小镇 上邦国际社区 坡岭顿小镇 杭州金都富春山居 成都青城山上善栖
参考案例 郊区别墅系统开发论
通过以上各参考案例分析，我们得出：郊区别墅系统开发论
通过典型案例分析，我们将郊区别墅系统开发分为——四个纬度
上邦国际社区
金都富春山居
坡岭顿小镇
上善栖
高尔夫球场、5万余方的大型商业配套、五星级上邦戴斯休闲度假酒店、 温泉SPA中心和3000㎡户外SPA汤池等国际生活设施、体育设施及学校等开发配套功能
产品为重庆罕见的“纯独栋手工别墅”。各栋别墅以5种基本平面，在保持总体风格一致的基础上，衍生出多达100余个性个体，多重庭院和三度空间的视觉享受，使之与小镇自然融洽
北依午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖区。自身用地范围内以丘陵缓坡地为主，地势南低北高，植被良好，水系丰富，气候宜人，适宜建生态健康住宅
雅居以养生、度假为特色的大青城旅游核心，倡导的则是“都市生活+度假休闲+1小时切换”的“1+1+1”新模式。
远离城区
没有资源
远离城区
有资源
近城区
没有资源
近城区
有资源
适合开发纬度： 产品设计纯粹化
适合开发纬度：产品设计纯粹化 配套资源主题化 自然资源极致化
适合开发纬度：产品设计纯粹化 项目开发运营化
适合开发纬度：产品设计纯粹化 配套资源主题化 自然资源极致化 项目开发运营化
参考案例 郊区别墅系统开发论
根据项目与城市间关系距离，结合项目自身及周边可利用自然资源或景观人文资源，可分为四个象限区域，结合郊区别墅项目的开发纬度，可对郊区别墅开发方向系统定位
目录*
项目解读 案例参考 项目本体分析 核心问题及解决思路 竞争市场分析 客户需求及客群分析 项目定位分析 项目定位 规划建议 项目开发与分期建议 项目营销策略
项目本体分析
项目土地研判 项目价值点梳理 项目问题点梳理 小结
项目地块位于重庆市九龙坡区西部，隶属于九龙坡区走马镇，地处中梁山与缙云山之间的西部槽谷中南部；项目毗邻璧山与江津，是城市重点发展卫星城市和规划的十一个外围组团之一，被喻为九龙坡“后花园”，自古有“一脚踏三县”之称
项目所属区域距离主城区较近，至沙坪坝、九龙坡、大渡口等中心城区车行时间约20-30分钟，是九龙坡区“后花园”建设中的重要组成部分，重庆市首批市级试点小城镇和重庆市规划的十一个外围组团之一，以发展高新技术产业，推动经济发展为目标的新型都市卫星城市； 区域西邻璧山，南毗江津，自古便处于巴渝腹地中心地带，早在明代中叶便有驿站，是商贾行旅返渝州、蜀都的必经之地，素有“一脚踏三县”之称
项目土地研判 区位介绍
项目土地研判 项目土地现状
项目地块位于走马镇廖家沟水库旁，占地约300亩，被廖家沟水库分割为东、西两块用地，东侧地块140亩，西侧地块160亩，地形为小缓坡特点，高差约20米； 项目地块内地面建筑物少，仅水库堤坝两边存在部分建筑物； 项目地块内部自然绿化丰富，多以绿地植被和小型树木为主； 项目东、西地块间仅依靠堤坝顶部道路相连； 项目地块与水库间存在约20米的保护性退让带
地块被廖家沟水库隔成东、西两块用地，地形呈小缓坡的特点，高差数十米不等，地上现状建筑少，绿地植被丰富，地块间依靠水库堤坝连接，与水库接壤处有保护性退让
项目土地研判 用地指标解读
项目总用地面积1500亩，其中一期占地约300亩，总建筑面积约13万方，其中酒店公建面积约8000平方米。目前地块属于净地状态。
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