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预计短期内政策不存在转向的基础，货币流动性会进一步收紧
17年上半年三四线成交在政策支持下实现超预期增长，拉长了行业小
周期，但不改基本面下行的本质，总体成交量价增速呈现收窄，预计下半
年供需两端增速或将加速下行。我们预计17年全国新房成交面积16.49亿
平，同比增长4.8%；成交金额12.54万亿元，同比上涨6.6%；新开工面积
17.30亿平米，同比上涨3.6%，开发投资额10.72万亿元，同比上升4.5%
17年前5月50强房企集中度加速上行至50.8%，且前10强房企市占
率提升更快，呈现“强者恒强”。分城市看，龙头房企在各线城市集中度均
有所提升，其中三四线集中度大幅上涨是龙头房企集中度加速提升的主因
板块走势受估值和业绩影响，其中估值对板块影响更显著，政策则通
过实际成交变化影响估值短期走势。我们认为当前板块投资与09年12月-11
年10月及13年2月-14年2月类似，对于未来整体板块走势持谨慎态度，
原因是，一方面，政策调控压制估值，另一方面，行业景气度的下行也会
压制业绩的增长
在集中度持续提升的过程中，龙头房企的中长期投资机会比较确定
我们分析了1994-2005年期间，美国销售排名前三公司在集中度提升过程中
的市值表现，得出如下结论：（1）整个集中度提升的过程中，龙头房企市
值总体上涨，并且集中度提升越快的区间，龙头房企市值上涨幅度越大；（2）
业绩增长是市值上涨的核心驱动力；（3）行业成熟期后，龙头房企估值波
动幅度越来越小
地产行业进入成熟期后，整个房地产大资管领域将逐步受到资金青睐，
包括房地产基金、存量市场经营与服务（包含房地产经纪、长租公寓、物
业服务以及物流地产多个细分领域）等都将迎来集中发展
小周期景气度受政策收紧影响加速下滑；地产存量业务推进低于预期
Table_Grade 行业评级 持有
前次评级 持有
报告日期 2017-06-23
Table_Chart 相对市场表现
Table_Author 分析师： 乐加栋 S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf
Table_Report 相关研究：
房地产行业:投资增速年内首
次收窄，按揭贷单月同比首次
下滑
2017-06-15
房地产行业:中投集团收购
Logicor，物流地产逐步受资本
青睐
2017-06-05
房地产行业:三线城市调控扩
容显著，预计未来整体成交热
度继续下滑
2017-06-05
Table_Contacter 联系人： 李飞
gflifei@gf
-5%
1%
7%
13%
19%
2016-062016-102017-022017-06
房地产沪深300
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投资策略|房地产
目录索引
前言. 8
地方主导调控升级，短期内政策不存在转向的基础9
行业小周期有所拉长，但不改基本面下行趋势 ..... 15
销售面积：预计17年全国商品房销售面积同比增长4.8% .. 15
销售金额：预计17年全国商品房销售金额同比增长6.6% .. 23
新开工和投资测算：预计17年新开工同比升3.6%，投资同比升4.5% ...... 26
集中度提升是地产下半场的重要主题 ....... 31
17年行业集中度加速提升，龙头优势愈发明显 ....... 31
龙头房企集中度提升的内在逻辑 ...... 36
板块配置总体谨慎，但关注龙头房企的中长期投资机会 .. 44
板块走势受估值和业绩影响，其中估值影响更显著 . 44
政策透过实际成交影响板块估值短期走势 .... 46
中长期板块估值中枢随行业空间收缩而逐步下移 ..... 49
当前小周期处于板块投资的第四阶段，板块配置总体谨慎 .. 50
长周期下龙头房企的投资机会比较确定 ...
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
