美国已到达成熟期；日本、新加坡、香港处于基本成熟期

总资产的75%投资于不动产，至少90%的收入进行分红。税收方面，
在购置和处置标的物业阶段优惠政策较少； REITs运行期，应税收
入除资本利得与确定的非现金应税收益之外，可免税进行股利分配

要至少25%的单位信托由至少500个大众投资者持有；保证70%以
上的资产投资于与房地产相关资产; 禁止REITs投资于房地产开发
活动；每年90%的收入用于红利分配。新加坡REITs最大的税收优
惠来自于17%企业所得税的减免；运行阶段，10%房地产税全部减免，
企业所得税部分减免。而对于投资者而言，利得收入全部免税。有效
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避免了公司和投资者层面双重征税的现象

投资于房地产项目，不能投资于开发活动；同样需将至少90%的净
收益分配给投资者。香港对于REITs的税收优惠力度更大，购置和
处置物业时对交易价格和出售利得免征企业所得税；也对投资者层面
和公司层面免除了对利润、收入和利得的税务

出台相关法律法规，规定REITs的设立标准、运行结构、投资范围、
收益分配等；（2）税收层面，首先应重点关注土地增值税在未来政
策出台时是否能有减免的空间，或是否会产生递延可抵扣的机制；其
次，要关注REITs层面的企业所得税对于用于分红的应纳税所得额
可否免税

关键字：REITs、税收政策
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REITs机制及税收制度探讨
REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托，是一
种通过发行股份或受益凭证汇集资金，将来自房地产物业的投资收益按
比例分配给投资者的一种信托基金。投资标的通常是能够提供稳定租金
回报的房地产项目。基础物业类型多样，包括办公、服务式公寓、工业
物流、酒店、零售、商业综合体等

作为一种新兴的结构化融资工具，REITs不仅可以为房地产市场提
供传统融资途径之外的融资手段，优化房产企业资产负债结构，使其实
现“轻资产”运营；也可以丰富资本市场投资产品，为众多中小投资者
参与房地产市场投资提供机会

REITs最初诞生于20世纪60年代的美国，在美国房地产市场低迷
时应运而生，引导社会资金通过REITs投资房地产市场。截止2016年
底，全球已有37个国家或地区设立了REITs相关法规，REITs全球市
场总市值已超过1.7万亿美元

一、 类REITs在中国的探索
自2014年中信证券发行首单类REITs《中信启航专项资产管理计
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划》，我国不断有类REITs产品的发行尝试，至今已推出36单。然而，
我国目前发行的类REITs产品同成熟市场REITs产品相比在交易结构、
税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有
一定差异

第一，现有框架下国内推行类REITs成本高，如果仅是为了满足
融资需求的话，一般不会做REITs，部分企业主要是为了粉饰报表，实
现不以公允价值计量的固定资产出表，增加营业外收入，弥补企业亏损

第二，国内类REITs产品倾向债权类产品，都有到期偿付期限，
即便不是到期偿付，通常也会附有专项计划设立日期每满x年开放申购
或回售的条款敞口。目前国内REITs到期后，计划管理人把本金及固
定收益偿还给投资人，标的物业所有权返还给原所有人或转让给第三方

其流动性远不及成熟市场上公募发行的REITs产品。而美国大多数为
永续权益类REITs；对原不动产所有人而言，在信托基金成立后就不再
拥有标的物业；而对投资人来说，投资收益来自于交易时取得的增值利
差和租金收入分红

二、 立法先行，业务相随
1. 初期、新兴期、基本成熟期、成熟期的四个发展阶段
目前世界范围内已经推出REITs的国家，均在第一支REITs发行
之前一到三年，就已经有针对REITs的专项法律法规出台。在上世纪
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