入泡沫崩溃风险区让国内众多媒体纷纷发文担忧两地的房地产市场即将
崩盘。一时间，国内对于海外投资的恐慌情绪水涨船高

国内投资者对于新政是被动救市还是主动降温一直争论不休

盘边缘，乾立行研将根据真实的宏观环境进行深入分析

系列专题
本期：
全球房地产泡沫指数预示灾难
将至？
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战略管理部行研部
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全球房地产泡沫指数预示灾难将至？
2017.02
乾立行研
乾立行研
一、 被推到风口浪尖的温哥华与悉尼
温哥华
根据瑞士联合银行全球房地产泡沫指数报告，温哥华房地产泡沫情况居世界首位。2016年7月25日，温
哥华政府出台限制政策，对国外房地产购买者征收15%的不动产税，该政策对温哥华房地产市场造成极大冲击，
房价在一个月内由原来的140万美元急剧下跌至110万美元，下降幅度高达24.5%。对国外投资者征收较高的
不动产税反映了温哥华政府对房地产泡沫的担忧，增加不动产税在一定程度上抑制了国外投资者的对加拿大房
屋的购买热情

2016.1-2016.8 温哥华大区平均房屋价格趋势
Source：Zolo. ca，Chamrich Fund
“新规2016年8月2日开始正式生效，将向外国不动产买家、外国注册公司，以及外国人或外国公司部分
或全资控股的加拿大公司，征缴一次性税收。大不列颠哥伦比亚省也会额外再雇佣审计人员帮助新税法的执行。”
--悉尼政府对于外国投资者投资楼市新规
如此高昂的税率旨在防止外国投资者快速抬高温哥华这个本已是加拿大最昂贵的不动产市场。而这里所指
的外国投资者，三分之一的买家来自中国。对温哥华来说，新推出的针对国外买家的15%的税收新政使得高端
住宅市场开始冷却

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温哥华大区房屋销售数
Source：Zolo. ca，Chamrich Fund
而相比之下，许多海外投资者将资金转移到并未颁布新政的多伦多大区。根据加拿大不动产协会的数据，
2016年6月多伦多平均房价为74.6546万加元(约合377万元人民币)，比去年同期增长了近17%

预计2017年加拿大房地产市场热度会逐渐放缓，考虑到利空消息已经逐渐被市场吸收，2017年加拿大房
地产市场应该不会出现剧烈的波动。根据加拿大房地产联合会（CREA）的预测，2017年温哥华年平均房价预
计会涨2%，多伦多则是8%

悉尼
1. 房地产市场的监管力度增加：
2016年4月，澳洲央行公开提出收紧向外籍人士发放购房贷款，对外国人贷款的限制极大地打压了买家的
兴致，只留下了那些最坚定的买家，中国的买房游客数量较上年同期减半；
根据澳大利亚新法规：
（1）除特定情况外，非澳大利亚公民只能购买新建住宅，不得购买二手房；
（2）在购买新房时必须获得大利亚外国投资审核委员会批准；
（3）申请必须为外国买家有意向购买某个特定房产而进行，实行“三个一”，即“一个人、一处房产、一次申
请”，一个都不能少

三种违规购买行为将会被要求强制卖出：
（1）购房者隐瞒了海外人士身份，没有申请FIRE的许可；
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温哥华大区温哥华西区西温哥华北本拿比里士满科奎特勒姆
2015.8.1-14
2016.8.1-14
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（2）购房者曾经拥有有效签证，但是在签证结束后没有依法出售物业；
（3）在澳洲当地注册公司，用公司的名义购买房产

过去澳洲政府在房屋购买方面的审核不严，违规购买往往并不承担什么责任，近年来，澳洲政府迫于国内
民众压力，开始从严执法，澳洲税务局可以通过资料对比和公众提供的信息核查此类违规行为，以前违规购买
的房地产存在较高被强制卖出的风险

2017年2月6日，澳洲联邦财政部发布通告，澳财长斯科特·莫里森已下达强制命令，要求更多海外买家卖
出手头非法成交的房产，截至2017年2月初，澳大利亚被强制卖出的非法房产已达61所，总价值高达1.07亿
澳元（约5.62亿元人民币）

2. 对境外投资者信贷额度收紧：
2016年4月，由于澳洲央行公开提出收紧向外籍人士发放购房贷款，境外借款的数量（Offshore borrowings）
有所下降，说明澳大利亚政府对境外投资者的贷款额度有所收紧，直接影响是境外投资者的投资成本上升，投
资需求下降，对房价造成负面的影响

澳洲境外借款数量
Source：Reserve Bank Of Australia，Chamrich Fund
澳大利亚三大银行收紧对境外投资者的信贷额度，境外投资者热情有所下降，预计2017年的澳大利亚房地
产市场增速将放缓

二、 瑞银全球房地产泡沫指数
瑞银全球房地产泡沫指数旨在追踪全球各金融中心的房地产泡沫风险情况。对于房价与当地收入和租金脱
钩以及实体经济的扭曲，如过度借贷和建设等活动，都是楼市泡沫膨胀的重要因素。温哥华排名2016楼市泡沫
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