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2016年，商业地产市场风起云涌，虽然供需情况整体较去年好转，但在市场存量
大、同质化竞争加剧的背景下，企业面临着资金、创新发展等一系列问题，优秀房企
通过打造特色产品线、加强运营管理与品牌建设、与金融结合等途径，实现轻资产化
发展。企业间通过强强联合实现优势互补、共赢发展，通过收并购整合资源，完善不
动产投资运营业务，实现了更好的发展
展望未来，针对商业地产去库存的政策支持力度仍将加大，支持行业发展的细
化政策仍有待进一步落地实施。行业及市场集中度的进一步提升，将带来竞争加剧，
新的挑战也将会带来市场新格局、新特点的形成。于企业而言，根据不同城市市场特
点及变化，通过精准定位、打造特色产品、升级体验式业态等实现错位展；在发展模
式方面，通过输出管理、加强品牌建设、与金融结合等，实现开发运营模式向轻资
产管理模式的转变与升级；企业间通过强强联合实现优势互补、共赢发展，通过收
并购完善商业不动产发展与布局，将是未来商业地产发展趋势。而近年的新兴业态
——联合办公，也将进一步实现快速发展。商业地产市场发展将蕴含新的生机
一、全国商办市场整体表现
1. 商业地产投资增速加快、新开工降幅收窄、销售面积增幅显著扩大
图：2012-2016年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
商业地产开发投资额占商品房比重小幅提升，新开工、销售面积占比较2015年
小幅下降。从供应端来看，由于当前商业地产存量大，市场以库存去化为主，2016年
新开工面积占比较2015年下降1.6个百分点至17.2%，为近5年首次出现下降；
2012-2016年，商业地产开发投资占商品房比重逐年提升，由17.7%提升4.1个百分
点至21.8%，企业投资逐步转向去化较好的一二线城市，虽然行业以去库存为主，但
这些城市土地、开发成本不断提升，致2016年开发投资仍较2015年小幅扩大0.1个
百分点。从需求端来看，由于近年企业持有商业地产的意愿加强，加上住宅库存去化
情况整体好于商业地产，商业地产销售面积占比自2014年起呈小幅下降态势，由2014
年的9.6%下降至2016年的9.3%
图：2012-2016年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
2016年，国内经济保持中高速增长，总体运行平稳；三产占比提升，经济结构不
断优化；金融市场平稳发展，服务业、批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好，利好
4.7%5.4%5.9%6.5%6.4%3.4%3.4%4.1%4.3%3.8%2.0%2.2%2.1%2.3%2.4%
13.0%13.9%
15.1%15.2%15.4%
12.4%12.9%13.9%14.6%13.4%
7.0%6.5%7.5%7.2%6.9%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
201220132014201520162012201320142015201620122013201420152016
开发投资额占比新开工面积占比销售面积占比
办公楼占比商业营业用房占比
22371
28732
14638
4.2%7.5%
-10.2%
-1.3%
5.0%
20.3%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%7000
14000
21000
28000
35000
201220132014201520162012201320142015201620122013201420152016
开发投资额新开工面积销售面积
亿元
或万
平方
米
商业地产发展
从供应端来看，商业地产开发投资增速提升，新开工降幅收窄。与2015年相比，
2016年，全国商业地产开发投资同比增幅扩大3.3个百分点至7.5%；新开工同比降
幅收窄8.9个百分点至1.3%。具体来看，2016年，全国商业营业用房开发投资增幅
扩大6.6个百分点至8.4%，新开工面积降幅收窄9.2个百分点至0.9%；办公楼开发
投资同比增幅收窄4.9个百分点至5.2%，新开工面积同比降幅收窄8.3个百分点至
2.3%
从需求端来看，商业地产销售面积同比增幅较2015年显著扩大。与2015年相比，
2016年，全国商业地产销售面积同比增幅扩大15.3个百分点至20.3%。2016年，全
国商业营业用房销售面积同比增幅较2015年扩大15.0个百分点至16.9%；金融业平
稳发展，利好办公用房市场发展，办公楼销售面积同比增幅显著扩大15.2个百分点至
31.4%
2. 商办用地供需降幅收窄，楼面均价同比上涨，土地市场分化严重
图：2012-2016年全国商办用地推出及成交面积
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
商办用地供需降幅收窄，楼面均价同比上涨，溢价率较上年同期提升。2016年，
全国300个主要城市商办用地推出量为2.81亿平方米，同比下降16.0%，降幅较2015
年收窄13.7个百分点；成交量为2.25亿平方米，同比下降12.8%，降幅较2015年收
窄18.0个百分点；供需规模均降至近五年最低。2016年，全国300个城市商办用地
成交楼面均价为1957元/平方米，同比上涨15.58%，平均溢价率为13.60%，较2015
年同期提升6.56个百分点
一线及热点二线城市土地市场需求旺盛，三四线城市以去库存为主基调。2016年，
4323
5554
3968
278923423263
4571
3109
215018742000
4000
6000
8000
10000
123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112
20122013201420152016
万平
方米
推出成交推出年度月均成交年度月均
全国商办用地成交总价前50宗项目中，37宗来自一线城市，其余均来自热点二三线
城市，其中杭州、武汉各3宗，常州、济南、南京、南昌、凉山、珠海、苏州各1宗；
一线及热点二线城市产业发展良好，经济活力突出，人口导入量大，市场需求旺盛，
成为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响，企业扩张意愿不强，
市场仍以库存去化为主基调
二、全国办公楼市场
1. 供应：全国新开工同比降幅收窄，上海、重庆新开工同比转降为增
图：2010-2016年全国办公楼新开工面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
全国办公楼新开工同比降幅收窄。2010-2014年，全国办公楼市场持续扩容，新
开工面积年平均增长率为21.6%；2014年，房地产行业步入调整期，新开工同比增幅
收窄，此后，办公楼市场供应规模减少。2016年，房地产行业整体向好、金融业平稳
发展，办公楼新开工同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%
图：2016年代表城市1办公楼新开工面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
1 代表城市包括：北京、上海、天津、重庆
3668
5399
5986
6887734965696415
28.2%
47.2%
10.9%15.0%
6.7%
-10.6%
-2.3%
-20%
0%
20%
40%
60%2000
4000
6000
8000
2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年
万平
方米
办公楼新开工面积（左）同比（右）
464.4
384.5
41.5
160.8-20.7%
26.1%
-80.3%
2.1%
-90%
-50%
-10%
30%
70%200
400
600
北京上海天津重庆
万平
方米
办公楼新开工面积（左）同比（右）
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