Savills China Research
中国区市场研究部
聚焦
中国住宅十座城
2017
savills/research
02 | 聚焦：中国住宅十座城
目录
排名导语第一太平戴维斯行政单位
住宅销售市场住宅租赁市场
03-0405-0607
08-0910-12
收益率国内外对比结语
1415
联系方式03-04
Savills plc
Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that
leads rather than follows, and now has over 700 offces and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacifc, Africa and the Middle East.
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杭州
183%
18%深圳
923%
17%重庆
175%
2%成都
130%
22%广州
101%
16%武汉
204%
18%天津
216%
17%北京
363%
21%263% (2005-16))
18%(2015-16))
十座城市住宅
价格平均增幅
上海
404%
19%南京
201%
18%图例
城市
住宅购置
成本排名
价格增幅
2005年12月-2016年12月
价格增幅
2015年12月-2016年12月
*第一太平戴维斯行政单位：代表一家初创公司，
或成长型公司因业务扩张而设立的分公司，可设
于任何国家。每组行政单位包括一名区域市场首
席执行官、一名外籍高级董事、一名本地董事和
四名本地行政职员

来源：第一太平戴维斯研究部
第一太平戴维斯行政单位*住宅购置成本排名
04 | 聚焦：中国住宅十座城savills/research | 03
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06 | 聚焦：中国住宅十座城savills/research | 05
图1: 中国住宅政策大事记
1988
1992
1998
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
土地使用权转让
1999
建立住房公积金制度
停止福利性住房; 建立商品房制度
商业贷款
区分普通和非普通住房; 资本利得税
收紧二套房首付比例; 限制外商投资;
土地增值税
信贷政策紧缩
限购令
20%资本利得税
限购松绑/取消
贷款利率接连下调至历史新
低; 二孩政策放开
营业税改增值税; 限购重启/收紧
图2: 中国住宅总价值
来源：国家统计局、第一太平戴维斯研究部
图3: 中国住宅总价值涨幅与GDP涨幅
来源：国家统计局、第一太平戴维斯研究部
注：住宅市场价值根据人均住宅建筑面积×人口×一手住宅均价而估得
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
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45%
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100
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200
250
300
350
400
450
人民
币万
亿
中国住宅资本价值（左轴）同比增长率（右轴）998年中央政府将住房私有化的
决定，为中国当前的住宅市场奠
定了基础。而在1998年以前，中国实
行福利住房制度，城市土地归国家政
府支配，住房建好后按照特定流程以
较低价格分给单位员工居住。1999年
8月，中国住房和城乡建设部宣布，停
止实行实物分配福利房的做法，推行
住房分配货币化，此举将中国推入住
宅私有化轨道

为推动住宅市场增长，国有企业员工
可以低于成本的价格购买此前分配的
住宅。这是一次最大规模的财富转
移。其后还陆续有政策出台，如上海
在1998年6月出台的为期五年的购房
退税政策

这一系列改革之后，中国住宅市场实
现显著增长，成为全国经济发展的重
要动力。1999年，全国房地产投资额
仅4,100亿元，而到2016年，这一数
字已达到10.3万亿元，较2015年全年
同比上涨6.9%，相当于中国GDP的
15%。其中，住宅投资占各类房地产
投资总额的67%

中国房地产一直是世界上最大的财富
创造器之一。2015年，中国住宅市场
估值约人民币350万亿元（折合约54
万亿美元），相当于GDP（人民币68
万亿元或10万亿美元）的5.4倍，或相
当于全球住宅市场总值的33%1

中国商品房市场已进入巅峰发展时
期。受限于城镇化步伐放缓、低线城
市供应过剩、贷款和建设成本上涨的
局面，住宅新开工面积呈缩减之势，
从2011年14.7亿平方米的高位降到
2016年的11.6亿平方米。但由于施工
技术和标准的显着改善，新建住房质
量已有相应提升

随着收入水平的提高，购房者购房不
仅是为了满足基本的生活需要，而是
追求符合自身生活方式的较大户型

据住建部统计，截至2015年，城镇居
民人均居住面积达到33.5平方米，而
10年前仅26.1平方米。更有很多人在
同一个城市或国内不同城市拥有多套
住宅

针对一线城市及二线热点城市房价上
涨、投机客增加的局面，政府已多次
强调支持刚性购房需求，同时通过落
实限购、限贷政策以及严格税收机制
等措施来遏制投机活动

1据第一太平戴维斯全球研究部2015年的估测数
据，全球住宅资产总值约为162万亿美元

-50%
-40%
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35%
40%
增长率差值（右轴）GDP名义增长率（左轴）
中国住宅资本价值同比增长率（右轴）
图4: 中国住房贷款规模
来源：中国人民银行、第一太平戴维斯研究部
0%
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80%
90%
100%26101418人民
币万
亿
中国住房贷款规模（左轴）同比增长率（右轴）
图5: 城镇人口
来源：国家统计局、第一太平戴维斯研究部51525
30
35
40
45100
200
300
400
500
600
700
800
900
百万
人
百万
人
城镇人口（左轴）同比增长量（右轴）
来源：政府公告、第一太平戴维斯研究部
导语
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