文本描述
阶段
物业
类型费项、工作内容说明及工作标准物业工作质量及结果承诺费用标准
地产费用
出处执行方式
前
期
介
入
期
所有
1、启动会阶段编制《前期介入计划》,经项
目团队审批后在计划节点主动开展
2、按前期介入计划节点,主动关注项目进
度,提出前期介入意见,报项目团队责任工程
师,并跟踪意见落实
3. 参与和物业有关的图纸交底、图纸会审、
现场点评工作,提交前期介入意见(包括销售
中心物业费测算),并跟踪落实
4. 地产编制《产品配置标准》、《设计任务
书》、《产品交付标准》、细部做法等文件时
就物业相关部分,提供前期介入意见,并参与
讨论
5、集中交房后半年内,汇总装订各阶段前期
介入成果,并编制前期介入总结
1、计划完成率95%,计划内容工作
漏项,导致责任成本由物业承担相
应责任
2、前期介入意见最终未被项目采
纳的,保留提交记录
1)公寓(含花园洋房、社区商业、配套)、
SOHO楼2.50元/平方米
2)别墅、集中商业、写字楼3.00元/平方米
3)精装房原有标准上加0.5元/平方米
4)业态的确定按营销的定位为准
项目部(项
目研发成
本)
1、前期介入由研发部以工作联系单或
者会议的方式通知物管公司参与方案
的讨论
2、对于开发周期较长,地产分多期开
发的项目则按期进行结算.
3、项目基础工程竣工验收后一个月
内,各项目部以工作联系单的方式通
知物业,同时收取总价的70%的第一
次前期介入费, 集中交结束后一个月
之内支付总价的30%
4、经双方认定的因物管公司导致相关
责任成本由物管公司承担 ,于前期费
用中列支每半年结算一次
1、分户检验:
a、接到地产委托工作联系单,20日内编制分
户检验计划,项目负责人审批执行;
b、实施检验,提交共性问题成果
C、协助监理督促整改
2、提前接管:按照承接验收标准执行
1、 交房客户发现整改问题中,属
分户验收必检项目应发现但未发现
的数量与所有返修问题之比列为考
核值
2、按计划完成检验工作,填写《
住宅工程质量分户检验相关记录》
(按各城市法规要求,如无要求参
照集团格式)报送项目团队
考核值≤5%4元/平方米
5%<考核值≤10%3.5元/平方米
考核值>10%3元/平方米
项目部(项
目工程成
本)
1、由地产委托物业进行,主要是对工
程和监理工作进行监控
2、地产可以全项目或部份委托,按实
际委托面积进行结算
3、费用结算在工作任务完成后一个月
内付清
受项目部委托的提前接管费用(提前合同交房
期一个月以上为提前接管)按正常物业接管执行按核定物管费收费半额项目部按月结算
1、依照总包合同中维保条款的约定,代地产
公司项目部为业主提供工程维修服务的整改跟
踪工作(包括但不限于返修质量和进度控制、
返修协调、返修结果确认的管理)
2、参照物业与地产公司界面文件执行《项目
维修管理办法》《施工合同维保共用条款》
1、返修质量达到国家标准;
2、返修记录采用派工单、协调单
留存过程记录;
3、返修物业服务投诉数量与物业
收费标准挂钩
每100户投诉数量≤2件1.5元/平方
2件<每100户投诉数量≤5件1元/平方
每100户投诉数量>5件0.7元/平方
项目部(项
目工程成
本)
集中交房期结束后一月内一次性付清
1、施工单位拒不整改或多次整改不合格,物
管公司强行介入整改(物业负责收集违约证
据)
2、参照物业与地产公司界面文件执行《项目
维修管理办法》《施工合同维保共用条款》
1、返修质量达到国家标准;
2、返修记录采用派工单、协调单
留存过程记录;
4、返修物业服务投诉数量与物业
收费标准挂钩
1)人员结算标准(1+100%)
2)物管提供机、材等(1+50%)
项目部(项
目工程成
本)
由物业公司向项目部发告知书,款项
经造价采购部审核,整改完一次付清
费用名称
前期介入费
分户检验费
龙湖物业公司与地产公司财务收支界面 (2009年)
提
前
接
管
期
提前接管费
所有
所有
强制介入整改费
返修管理费
验
收
接
管
期
配套
物业
该专项委托包含但不限于以下事项:
1、公园管理
2、水库管理
3、会所管理
1、水库每年向主管部门交纳的承租费
2、一次性补贴物业管理费(不低于该物业两
年的管理成本)
地产总经理
指定
销售型资产住宅商业
费项内容包括:
1、业主未接、地产提前交房给业主、未售房
(营销部)
2、业主拒接(项目部)
按当地法规规定和合同约定执行
1、营销部
2、项目部
(项目工程
成本)
物管公司与责任部门核对未交房户位
清单,按月收取
留存型资产商业
1、社区商业按现行实际收费标准全额执行
2、集中商业(如北城、西城)有两年的物管
费半额优惠
商运公司/
商运部按月结算
住宅及
社区配
套商业
按当地法规规定和合同约定执行营销部
住宅车位已租赁则向业主收取,未租
赁/未出售的不收费,临时停车归物
业公司,按月结算
集中商
业
集中商业车库物管费标准由双方根据实际测算
标准约定
商运公司/
商运部
1. 大型商区车库按实际停车位收取物
管费
2、商业区内临时停车收入归地产或者
商业公司
留存型
资产
物业公司制定并提报大修计划,经地产公司审
批后委托物业公司办理达到国家验收标准按实际发生的费用计财部
若地区公司设立商运部或商运公司,
计划提交和方案实施确认均应通过该
部门审核
销售中心管理
费保安、保洁、会所接待、绿化环境维护
1、营销部销售中心物业服务满意
度95%;
2、执行标准,详见售场保安、保
洁、吧员、绿化岗位说明书
按售楼中心费用结算标准执行(详见附件)
1、由营销部出具委托单按协定执行按
月结算
2、按照新建售楼中心结算方式执行的
项目,在标准配置以外的部份按照专
项委托方式处理
营销活动配合
费营销推广活动、工地开放日等
1)人员结算标准
2)物管提供机、材等(1+25%)
由营销部出具委托单按协定执行按月
结算
物业前期招投
标费用物业协助地产进行前期物业的招标工作中标实际发生成本(包括接待,委托费用等)
该优惠包含但不限于以下事项:
1、促销营销承诺,
2、工程原因导致的物管费优惠承诺
按物管收费标准执行责任部门由责任部门提供户位清单,按月收取
地产办
公区
1、管理区域安全
2、户内及公区清洁
3、门岗服务
4、保洁会议服务
5、基础工程服务
物业服务满意度95%
1)自有物业6元/平方米
2)租赁物业4元/平方米(物业租赁物管费
由地产自行缴纳)
3)配备专属停车场、庭园的加收2元/平方
米(按庭园及停车场面积)
行政部由行政部工作联系单出具委托,按月结算
由于地产工作需要提出的保洁、保安、工程、
绿化和客服的临时派工
1)人员结算标准
2)项目公示的《物业特约服务收费标准》使用部门
由使用部门工作联系单出具委托,按
月结算
营销部
营
销
配
合
费
留存资产大修费用
配套物业委托管理费
空置
房物
管费
车位物管费
特约服务费
物管费优惠
地产办公区物管费
委
托
管
理
期
注册资本基准水平300万元计财部
专项委托费所有
1、地产委托物业实施的整改项目
2、参照物业与地产公司界面文件执行《地产
委托物业施工管理办法》《施工合同维保共用
条款》《项目维修管理办法》
1、维修质量达到国家标准;
2、维修记录采用派工单、协调单
留存;
1)人员结算标准
2)物管提供机、材等(1+25%)委托部门
由委托部门出具委托单提出明确的委
托事项及人数需求,双方确认后按协
定执行,费用结算在工作任务完成后
一个月内付清
该费项包含以下事项:
1、销售中心无法提供物业服务人员住宿
2、项目接管时,地产不能正常提供相关物业
用房(办公及物业服务人员住宿)
按合同价格约定营销部/项目部每月支付/或由地产签订合同
为鼓励并认可物业公司员工对所属地区公司地
产业务及整个集团的地产业务的价值贡献而提
拨的奖励费用
年度第三方物业服务满意度调查达
标
以年度第三方物业服务满意度调查结果为考核
项
A、90%(含)以上7万元/亿回款
B、85%(含)-90%5万元/亿回款
C、80%(含)-85%3万元/亿回款
D、80%以下 1万元/亿回款
计财部
1、每季度先按照2万元/亿回款额标准
预提
2、年末根据地产当年度实际回款收入
进行结算,参照第三方物业服务满意
度调查结果对于余下5万元/亿进行结
算
备注:
1、本收支界面中约定以面积为单位结算均指竣工备案许可证上的总建筑面积,前期在没有此数据前可按施工许可证面积计算
2、未成立商运公司或商运部的地区公司对于相关费用的结算由地产公司计财部负责
其
他
临时物业用房租赁装
修费
地区物业价值贡献奖
龙湖物业与地产人员成本结算标准(2009年)
岗位/地区
地区调整系数
结算时间日人工月人工日人工月人工日人工月人工日人工月人工日人工月人工
安全护卫/工程140 3,750 140 3,750 170 5,2501705,250140 3,750 175.00 252.04
保洁/绿化/会所802,100 802,100 120 2,9401202,940802,100 113.08 141.14
客服180 4,600 180 4,600 260 6,4402606,440180 4,600 268.33 309.17
备注
1、结算范围:日人工主要用于物业为地产提供的临时物业服务(如营销宣传活动、工地开放日等),
月人工主要用于物业为地产营销售场,项目部提供长期服务的人员结算
2、月人工成本计算依据=基本工资(1+福利费6%+(社保32.5%-40.5%))×(1+管理费25%)+个人装备物耗分摊
日人工成本计算依据=月人工成本/工作日
基本工资:13个月薪酬分摊及节假日加班工资
福利费:员工清凉费、节日/生日礼金、及时激励等
社保:养老金、失业金、工伤保险费及医疗险 (部份专业包含住房公积金)
管理费:公司承担的税金5.5%、物业公司合理的利润12%、公司费用7.5%(如员工招聘费、员工培训费等)
个人装备物耗:服装、佩饰、对讲机、住勤装备、水电、交通费(所有配置物业公司统一标准,若因地产项目需要要单独制定的,由地
产承担定制物品和标准的差价)
3、日人工以月人工为标准按照各地区实际工作天数折算
4、日人工按日计算,1天起计,不足1天按1天计算,超过各地区各专业日规定工作时间另计一天
5、人员结算标准以重庆地区为基准,其他地区标准=基准标准×地区调整系数(地区调整系数参考各地区社平及最低保障收入制定)
6、此标准每年年初由物业进行回顾调整,由集团审批后下发到各地区重庆(基准)成都
11.4
北京西安上海
1.4
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