谨呈：诺衡置业
途家剩余产品
数据截止2016年4月24日，途家层总套数190套，目前剩余房源17套，剩余房源中销控9套，即剩余可售8套。 剩余房源中主要以55㎡的房源为主，占剩余总房源量100%，这部分房源将作为清盘的主力
货量盘点
A5户型朝北，多数客户存在抗性； A4户型部分朝西单位与4号楼相望，远景被遮挡
问题分析
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问题分析
项目交通流线分析图
项目临近高新大道与光谷大道，高新大道为项目入口，昭示性差，特别是对公寓客户容易产生低档次的影响 营销中心距离路口流线较长约20米，客户到达营销中心有一段距离，迎宾道对公寓客户影响较大； 销售现场没有体验感，不能让客户逗留长时间
交通流线对项目的影响
问题分析
公寓推售思路问题
现场营造存在瓶颈
进入营销中心条件及现场体验感对项目造成导客的不利影响
途家剩余产品较少，公寓楼层裸售客户存在一定的信心不足
单位朝向抗性
公寓整体朝北产品，致使居住不舒适
销售难点
客户引导上向投资上偏移
客户对位计划 途家剩余朝北产品抗性，通过整体团购、特价房形式快速去化； 由于当前裸售的公寓产品推售困难，利用酒店式公寓、带租约销售形式，打造成一条完美的投资配置链
核心问题解决
竞品公寓主要集中于雄楚大道、民族大道、关山大道，周边除南湖时尚城、本案等少数几个楼盘为酒店返租公寓之外，武汉大多数公寓产品纯粹是裸卖，缺乏支撑
竞品分布现状
公寓客群
公寓核心客户群，投资客成为公寓的核心客户群，但是仍然需要考虑自用客进行转手或者租赁
公寓客群
本案客群特征： 崇尚城市核心区域 热爱城市，喜欢繁华，对便利的需求较强，最需要时间和社会资源。 在光谷周边工作 大部分目标客户在光谷周边的甲级写字楼工作或开展自己的业务来往；工作、生活、休闲及居住可在同一圈层内完全解决
传统公寓 购买投资化 懒散的理财状态
长租公寓认知 装修、家具、家电等硬件配置上相对传统出租房有较大的提升 融入了包括互联网、创业、社交等多元要素
公寓认知
根据本案客户群体，客户反馈的租赁方式，长租公寓在装修、家具、家电等硬件配置上相对传统出租房有较大的提升，在软件上，增值服务更为丰富，租赁关系也更为简单，并且融入了包括互联网、创业、社交等多元要素。具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓便受到了市场的广泛欢迎，并最终逐步替代传统的租房业态
武汉市场需求有支撑，光谷经济基础较好，产业有支撑，流动人口多，创客群也较多，目标客户基础较大， 有比较坚实的市场需求，根据长租公寓特点针对本案可以对魔方公寓、未来城、YOU+青年公寓、链家自如、新派公寓进行洽谈、引进
主流长租公寓统计
推售思路
关于现场营造设想
看房通道提升计划 在入口两边30米，设立高6-8米围挡，设计风格以项目整体调性为主；
外部包装建议
营销中心体验配置计划 营销中心可以打造与客户互动场景，网咖、桌球室、冰球，增加客户逗留时间，增强意向客户对项目购买信心；
营销中心建议
桌球
冰球
网咖
15-20F酒店整体购买
21-22F建议甲方55元/平米免租半年，体现在房价中
23-27F租给包租公司，建议返租55元/平米
组团划分示意
推售建议
标准层层高：3.3米
工程进度：公寓预计2016年5月31日交房
15-20层——酒店整体购买或公寓运营公司引进。 洽谈连锁酒店或公寓运营公司,比如魔方公寓、未来城、YOU+青年公寓、链家自如、新派公寓等，酒店支撑，提升附加值促进销售
21-22层——免租销售。 在酒店公寓未引进前，延续前期返租55元/平米销售模式，建议返租年限1年（交半年半送半年），销售价格：按照物业价格加上返租回报总租金计算销售面价销售，以最大化现金流回笼速度。 例：假设单价12000元/平米，1年月平均回报租金为28元/平米.月，销售面价则为：12000+28*12=12336元/平米；
23-27层——包租销售。 租给包租公司，按照55元/平米返租，利润最大化的去化产品
推售安排
老业主答谢暨新品发布会+样板间开放+酒店签约仪式+招商签约仪式
活动造势
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