三里屯SOHO市场调研报告
我家·阳光1号底商招商方案
目录
第一部分：项目介绍
第二部分：项目定位
第三部分：租金定位及招商节点
第五部分：商业管理增策建议
第四部分：优惠方案
第一部分 项目介绍
1、地理位置
2、项目背景
3、周边地区特征
4、地块SWOT分析
1、 地理位置
※阳光1号项目位于大珠山中路以东，临港路以南，西邻西海岸汽车总站。项目商业总建面1.1万平方米。 ※项目位于西海岸新区的核心位置，是西海岸汽车总站周边最大的商业集群。周围有通向开发区和乡镇的公交线路20 余条，规划中的R3轻轨线也在项目周边。项目临近隐珠山生态环境优越，居住氛围成熟，具有良好的自然生态环境
本项目所在地
2、 项目背景
阳光1号 项目规划总用地面积：54177平方米 总建筑面积： 171849.9平方米 物业类型：住宅、商铺 建筑类型：板楼、小高层 容积率：2.6 停车位：1:0.8
3、 周边地区特征
※项目临近西海岸汽车站 ，做为区镇公交的中转站及城区公交车枢纽站，使这里成为区域综合交通枢纽 ※主要公交线路： 1路、3路、10路、11路、101路、306路、308路、806路可以直达本项目 ※中小学：易通路小学、隐珠中心中学、胶南一中、胶南六中；综合商场：家家悦、佳乐家、胶南商城、鲁疆购物广场；医院：开发区医疗中心、胶南人民医院、胶南中医院、琅琊台医院；酒店：喜来登大酒店、红树林旅游度假酒店等；
4、 地块SWOT分析
项目位置优越，临近西海岸汽车站，附近有R3轻轨规划在建，交通便利， 项目住宅部分宣传准备充分，销售良好，具有一定的市场知名度。 作为综合性社区，1.1万余平米商业能够满足社区内居民及临近社区部分居民的生活购物需求，社区本身亦能够为商圈带来大量稳定的消费群体。 社区周围商业配套不完善，发展空间较大
Strength
Opportunity
Threat
Weakness
2014年6月3日成立青岛西海岸新区，成为中国第九个国家级新区，经济总量紧排上海浦东新区和天津滨海新区之后，位列第三。 西海岸新区享受升级经济管理权限 ，享受最高级国家级新区待遇 ，配套设施建设趋于完善 。 大型企事业单位的进驻，商业投资机会越来越多
项目周边现有沿街商业距离较近，建成时间较长，业态分配相对完善，易于前期造成顾客分流。 与周边较劲的成熟商圈相比，无论在建筑规模、文化底蕴、人流聚集程度上都存在一定劣势，故需要错位经营，以满足目标人群日常需求为主。突出本项目特色
项目刚刚落成，距离业主入住还有较长时间，二期的建设还需一定时间，由于项目前期没有大量稳定的客流，故商业培养期较长，培养期内租金水平较低，需引入抗风险能力较强，有持久经营能力的，有很好知名度的商户入驻。 项目所在地周边公共配套设施建设不完善，交通高峰期较为拥堵，免费停车位不足，外围绿化遮挡，影响店面展示度
第二部分：项目定位
1、商圈界定
3、市场定位
2、消费者情况
4、业态比例
1 商圈界定
※第一商圈 - 本项目内的居住人群，预计第一商圈人口可达到0.6万人。 ※第二商圈 – 项目所在地区周边约1公里范围内的办公和居住人口，北至胶州湾西路，南至中岳东路、西至光大路、东至凤凰山路。预计第二商圈内约有7万人
1、商圈界定
※项目周边分布分布的生活配套类商铺及娱乐休闲业态商铺均在距离项目较远的相邻商圈，外出采购不便，且业态单一。项目商业部分发展空间较大。
2、消费者情况
消费者需求描述：
3、 市场定位
※根据市场分析和需求研究的结果，同时考虑到地块的周边环境，我们认为阳光1号商业部分的定位如下： 主要服务于项目自身的消费人群，兼顾本地消费者追求健康娱乐、休闲购物的需要，充分发挥项目优势，塑造一个生活享乐型的综合性商业街区。
阳光首院
阳光1号
4、业态比例组合
50%
25%
25%
第三部分：租金设定及招商节点
1、租金设定
2、招商节点
1、租金设定
※参考当前项目相邻商圈的租金水平，并根据本项目的商圈位置和现状，为商户平稳度过养商期，特给予以下设定：项目平均租金为0.8-1.3元/天/平米，物业费2元/月/平米。商户进场装修期为3个月，免租期6个月
2、招商节点
2、招商节点
2、招商节点
4、优惠方案
1、租赁优惠方案
2、销售优惠方案
1、租赁优惠方案
方案一： ※预交保证金，免租半年。 1、商家只需要预先交纳3000-5000元之间的进驻保证金，免收租金半年。 2、半年后，商家每三个月交纳一次租金及管理费。 3、如果进驻商家交纳保证金时一次性交纳半年租金，则免租期延长至一年。 4、租赁合同到期后，商家如不继续租用，可终止合同，开发商全额退还保证金。 5、合同期未满，如果商家要退租，开发商退还其交纳的余下部分租金，保证金作为违约金归开发商所有，不予退还。 ※一次性交纳租金，免租一年。 1、一次性交纳租金的商家，享有优先挑选一间备选商铺位置的资格。 2、租赁合同最少年限为5年
方案二： ※项目根据不同的期限给予不同比例的优惠政策。 1、主力店商家入驻第一年收取年租金的50%，第二年收取100%第三年收取110%。 2、对各商业的租赁政策：地块区域的不同而提供不同的优惠政策。 ※根据合同签订年限给予不同的优惠政策。 1、租约3年的，一次性免租半年，免租期结束后第一年收取租金的80%，第二、三年政策收取，第四年开始租金的5%逐年递增，整体递增比例不超过原租金的20%。 2、租约5年的，一次免租1年，免租结束后第一、二年正常收取，第三年开始租金的5%逐年递增，整体递增比例不超过原租金的20% 。
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