联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议
谨呈：联东集团
情况说明
本次报告为整体定位报告，原本定于4月28日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决： 针对八百五十亩发展方向与整体定位 办公体量的客户定位、产品定位等方面 项目整体规划 布局初步建议 项目启动区产品细节建议项目目标梳理与内外环境分析项目发展方向项目客户定位与产品定位项目规划布局建议项目启动区产品建议项目整体定位项目目标梳理与内外环境分析项目发展方向项目客户定位与产品定位项目规划布局建议项目启动区产品建议项目整体定位
企业目标
整体目标中心城区边缘地带850亩地块，如何走差异化道路，精准整体定位围绕客户需求，打造从产品、配套到服务的有差异化的生产生活 模式合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡作为进入长三角的首个项目，实现联东在长三角区域的品牌影响力 为未来扩张奠定基础
启动目标满足政府形象需求的同时保证销售回现
外部环境 —高铁无锡
高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的是城市分工体系的形成完善
外部环境 —城市分工无锡
在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢
文化之城 苏州
服务之城 无锡
上海：四大中心
休闲之都 杭州
国际海港 宁波
科教中心 南京
城市分工
城市融合
上海
无锡
金融中心 贸易中心 航运中心 经济中心
长三角北翼商贸物流中心 创意设计中心 先进制造业中心 职业教育及旅游度假中心
外溢： 制造业外溢 服务业外包外溢
吸引： 高端消费 金融等高端服务业
五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城 五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心
近市场 近人才 近信息
商务综合成本低
外部环境 —无锡产业特点
产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市
2009年长三角城市三产占比
无锡市历年三产占比
无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市
外部环境 —无锡产业特点
产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位
民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比
第三产业中商贸服务业的绝对领先地位
第二产业目前仍以传统制造业为主导
无锡市产业现状目前呈现出的三大特点： 中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90％。2007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了58％以上的GDP 第二产业目前仍以传统制造业为主导 第三产业中批发零售业占据主导地位
单位：亿元
单位：亿元
单位：亿元
传统产业带
北部片
包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主
西北片
以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达
东部片
以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成
高新技术产业带
东南片
以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地
西南片
以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区
CBD
第三产业
CBD
以老城为中心，其核心在解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区
物流
物流业主要布局在以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主
城市南进
产业北移
在“城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高
外部环境 —无锡产业布局
西北片
北部片
东部片
西南片
东南片
江阴
宜兴
无锡九大新兴产业
外部环境 —无锡产业规划
第二产业
传感网
新能源
新材料
环保
生物医药
第三产业
软件服务外包
设计与文化创意
现代旅游
生产性服务业
产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中，生产性服务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展的布局
生产性服务业主要包括现代物流、金融服务、信息服务、总部经济等
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