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报告结构
立题基准：项目企业开发价值序列排定 项目破题：定位核心问题界定 项目立题：物业选型研判及定位策略 客户对接： 客户定位策略研判 定型标准：项目整体定位确立
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立题基准：项目企业开发价值序列排定
1、万达出售、持有物业模式分析 2、项目企业开发价值序列排定 3、项目物业选型及定位的盈利模式基点
本项目在万达开发梯度中属于需要快速回笼资金的中大型项目
52.5万平米大型城市综合体，规划分为住宅、商业两大组团，其中住宅组团为中等规模的高端社区
三大类办公单体
室内步行街
室外金街
住宅底商
住宅
三块商业中心集群
整体物业选型及定位基点是考虑短期投入，快速产出的物业产品
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项目破题：定位核心问题确定
1、三大类销售物业核心问题分析 类办公单体（三幢） 商业街 （室内/室外/住宅底商） 住宅 （两大组团） 2、一大类持有物业核心问题分析 商业中心（三个商业楼集群）
[核心课题界定——销售物业]
待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化
三大类办公单体： A-110万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？ A-2若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？ 商业街： B-1商业街的市场空间及定位需求市场研判？ B-2室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？ 住宅： C-1江阴住宅市场空间及需求研判？ C-2项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？
[核心课题界定——持有物业]
待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化
三块商业中心集群： D-1商业中心的万达模式总结？ D-2江阴商业中心市场空间及定位需求研判？ D-3本案商业中心的定位空间研判？
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项目立题：物业选型研判及定位策略
1、三大类销售物业选型研判 类办公单体（三幢） 商业街 （室内/室外/住宅底商） 住宅 （两大组团） 2、一大类持有物业选型研判 商业中心（三个商业楼集群）
[核心课题界定——销售物业]
待开发区域、规模大盘、少商业持有、大量去化
三大类办公单体： A-110万方的建筑体量，若都设置办公，是否存在市场空间？ A-2若分物业类型选型，何类类办公物业具有市场空间及需求？ 商业街： B-1商业街的市场空间及定位需求市场研判？ B-2室内步行街、室外金街、住宅底商与商业中心之间的定位梯度与规划关系界定？ 住宅： C-1江阴住宅市场空间及需求研判？ C-2项目住宅和类办公物业的定位差异化关系界定？
[十万方办公的市场空间——供应明显增大，需求缓慢上升]
2009-2010年
2007-2008年
2005-2006年
09年至今办公供应量明显放大，09年至今办公成交量仅为5.44万方，市场竞争加剧， 10年9月市场成交明显放量，主要是新中心成交拉升；
07-08年市场成交虽有所放大，但市场容量仍较小，市场办公项目由市中心开始向城东、城西两大区域发展；
2005-2006年江阴办公市场年均成交不足0.8万方，成交均价亦低于6000元，市场正处于缓慢起步阶段；
办公市场整体成交走势
办公市场目前库存量偏大，去化周期较长
10年6月江阴办公市场容量明显较小，市场库存量不超过2万平米，受此作用，市场库存去化周期亦较低，基本在10个月以下； 10年6月后随着新中心、总部壹号等项目的入市，市场库存上涨极为明显，存货去化周期最高飙至112个月，截至目前，办公市场库存去化周期亦在21个月左右，市场库存压力依旧较大
办公市场存量分析
[十万方办公的市场空间——未来办公市场空间稀薄]
08年至今成交土地中尚有15幅含办公用地未入市，未来市场竞争压力加剧
未来市场潜在供应
[十万方办公的市场空间——未来供应竞争增大]
制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户
海澜国际大厦 入住业态以国际贸易、化工为主
江苏航吉国际货运代理有限公司 （12C） 海澜国际贸易有限公司（21楼） 江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司（19楼） 捷晟进出口有限公司（18C） 江阴东鹏化工有限公司（6F） 江阴市金桥化工有限公司（10楼） 江苏天水雅居餐饮管理有限公司（6F） 江苏远东快鹿物流有限公司江阴分公司 （6A-B） 江阴瀚房贸易有限公司（7G）
国际商务中心 入住业态以机械、贸易为主
上海法尔胜达罗进出口有限公司 （1706室） 双华钻石工具厂（1602室） 江阴联光控制系统有限公司（1709室） 金蝶软件有限公司（1502室） 江阴托利称重设备有限公司（1106室） 信拓贸易有限公司 （1508室） 江阴嘉祥贸易有限公司 （605室） 泽达化工商贸有限公司 （1809室） 海澜永晟进出口有限公司 （1407室）
名都国际 入住业态以贸易为主
江苏中燃油品储运有限公司（2001-2003） 奥登贸易有限公司（1507） 宇通对外合作咨询有限公司（905） 江阴东禾国贸有限公司（1602） 上海创侨进出口有限公司江阴分公司 （1209）
泓昇苑（鸿昇商务楼） 入住业态以房地产为主
江阴嘉运房地产开发有限公司 （11楼） 江阴市泰昌房地产开发有限公司（19B） 府顺工程技术有限公司（12G） 江阴鸿佳置业有限公司（10楼）
入驻公司分析
[十万方办公的市场空间——江阴办公客户分析]
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