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2016年奥宸观壹城集中商业改公寓相关建议

中商联华
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更新时间:2018/9/16(发布于北京)

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文本描述
奥宸观壹城 商业改建分析
世联行奥宸观壹城项目组2
目前考虑对于本项目集中商业三层、四层进行出售,基于此对于本项目集中商业三层、四层作为商铺出售进行分析
集中商业3F、4F商业出售可行性分析观澜未来旧改供应情况观澜片区未来旧改供应情况
未来片区旧改众多,且多为综合体旧改,商业体量极大,商业市场竞争趋向白热化,对于开发商商业运营能力要求较高。集中商业成功运营的关键因素
关键因素
有效覆盖具有消费能力的人群
布局合理的建筑结构,愉悦的环境
全面的功能
主力商户的进驻
配套齐全的公共设施如停车等
联系紧密的公共交通
一个都不能少!3F商业出售案例:中海锦城——环宇新天地
地铁+公交无缝接驳,80%有烟道,三首层购物中心中海锦城街铺面积为53000㎡(集中商业30000㎡),铺主力面积集中在40-90㎡,开间约3.5-5m,进深约10-13m,内街售价约8-12万/平,外街售价约15万/平
3F商业出售案例:中海锦城——环宇新天地B1层:面积46-167㎡,单价6.4万-11.5万,总价550-1850万。均价8万/ ㎡ 1层:面积42-183㎡,单价6.8万-11.2万,总价520-1600万. 2层:面积31-281㎡,单价5.3万-13.3万,总价400-1350万
3F商业出售案例:中海锦城——环宇新天地集中商业运营面临以下几个核心问题:
3F商业出售案例小结:中海锦城——环宇新天地
本项目集中商业3F\4F如持有做商业,面临商业竞争白热化,人流导入等核心问题,对于招商运营能力要求极高,同时集中商业1F/2F回迁,回迁部分商业如何运营同样影响3F/4F作为集中商业持有运营。基于此,在可行的情况下,世联行建议本项目3F/4F集中商业如可作为可售居住型物业出售,建议改造为可售型居住型物业进行出售商业指标可改方向为办公以及公寓方便,因本项目所处区域基本无办公市场,同时公寓可实现较高溢价,以下部分仅针对商业改造公寓进行分析
集中商业3F、4F改造可售型居住物业可行性分析“商改住”国家政策支持
一般来说,“商改住”有以下几种情况: ①该区域不适合商,适合住; ②开发商开发的这个阶段也是适合住,而非商用; ③“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。 从某种意义上讲,政府的规划指导意见长期跟市场脱离,导致了‘住改商’、‘商改住’的出现。在这种环境下,开发商从市场角度出发的改造,一定意义上弥补了规划的漏洞。 但是,需要说明的是,“商改住”是一种违法行为。相关法律条文规定:建设用地经依法批准后,用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。 需要提的是,以上所指“商改住”是商业指标改为住宅指标,目前深圳“商改住”主要是商业指标改建公寓产品,且都在报建阶段通过,建好之后再改建的案例目前市场上并没有
2016年6月3日,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称“《意见》”),该意见指出,允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行商业指标做公寓市场案例—嘉霖华禧
总共9层商业,负一层和负二层为商业,1-7层为商办公寓1-7层为公寓,2梯10户,70年产权,通燃气,总共70套
商改公
1-3层层高为5.1米,4-7层为4.5米,70年产权,按照正常公寓定价,主要体现合同上物业为商铺,转手出售时会有额外费用,其他与5栋公寓无差别
商业指标做公寓市场案例—嘉霖华禧4-7层 :约64㎡两房两厅两卫
1-3层 :约64㎡三房两厅两卫
客厅
客厅
次卧
次卧
主卧
衣帽间
衣帽间
主卧
餐厅
餐厅
书房
阳台
阳台
厨房
厨房
卫生间
卫生间
商业指标做公寓市场案例—嘉霖华禧商业指标做公寓市场案例—嘉霖华禧商业指标做公寓市场案例—陶润懿峰商业指标做公寓市场案例—陶润懿峰
商改公
3-7层为公寓,3梯13户,70年产权,通燃气,总共65套,其中
陶润懿峰仅4栋有65套商业改造的公寓,其它为住宅;由于启动联动,去化速度较快商业指标做公寓市场案例—陶润懿峰
3-7层 :约52㎡三房两厅两卫
客厅
次卧
主卧
餐厅
起居室
阳台
厨房
卫生间
卫生间商业指标做公寓市场案例小结以及本项目“商改住”问题思考
目前市场上商业指标改建公寓: 1、所有项目在报建阶段即沟通确定商业指标做公寓出售。 2、商业指标做公寓层高都为5.1米层高,在公寓市场有较高竞争性。 3、部分商业指标改建公寓后并通燃气,对于后期销售加分
本项目“商改住”需慎重考虑: 1、本项目“商改公”是后期改造,公摊面积大,实用率低,约为53%,比市面公寓实用率低; 2、改造后位于中间户型存在暗房、通风、采光不佳等问题,且通燃气问题实现难度大; 3、本项目“商改公” 需与报建部门沟通,将会影响项目整体的销售进度; 4、前期商业信息已对外释放,本项目改造后可能面临法律风险; 5、4F层高为4m,无法实现隔层搭板,同时右侧设有影剧院,会影响整体的价值实现; 6、下半年公寓入市体量大,本项目将面临激烈的竞争
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