旅游地产的分类和特点
旅游相关概念：
旅游的定义：“旅”为外出，“游”为游览。是人们为寻求精神上的愉快感受，进行达到异地的非定居性或暂时留居活动，以及在此期间发生的一系列思维活动、行为、感受的总和。包括行、吃、喝、玩、住、互动体验等方面
现代旅游景区分类：通常分为自然景观类、人文景观类、生态环境类
1、自然景观类主要是以独特的自然景色为主要游览对象，优质景区客源可覆盖全球范围，例如九寨沟、珠穆朗玛峰、四姑娘山、天山等；
2、人文景观类主要是以自然景色与人文文化为主要游览对象，承载着历史信息、文化结晶或宗教信仰，优质景区客源可覆盖全球范围，例如秦始皇兵马俑、杜甫草堂、敦煌石窟等；
3、生态环境类是近年来新起的一种旅游类型，是以达到身心的放松为目的的轻旅游项目，优质景区客源仅能覆盖周边百余公里范围
旅游经济支柱业态：
1、餐饮类2、住宿类3、贸易商品类
好的旅游产业打造中，都会在这三类业态打造较高的体验级别，形成游客与景区之间，从感触到心灵的深层次互动，从而达到对“意境”的打造，从而形成景区最高级别的核心竞争力。游客对“意境”的需求是因人而异的，因此“意境”需求是旅游客群市场的细分标准
旅游地产的开发要点：
1、基本作用：满足餐饮、住宿、贸易品销售及其他旅游业态的功能；
2、定位：符合景区整体打造的定位及文化表现，因地制宜与综合环境相融入和呼应；
3、打造：动线清晰、节点分明、业态个性、容量适中、管控合理；
4、建筑、文化、业态、管控多元结合，形成对意境的打造
旅游地产类项目分类：
1、景区旅游地产：以A级景区为载体，作为景区的组成部分在景区区域打造，满足餐饮、住宿、贸易品销售及其他旅游业态的功能地产项目。打造难度中等
2、文旅地产项目：以特定文化为先到，分别提炼非物质文化和物质文化元素，并将提炼出来的文化元素有机的与建筑、业态、体验等多方面融入，打造成为拥有特定文化诉求的特殊商业集群
在中国，一般一个城市只拥有一个主要文化定位，因此文旅项目在同一个城市对多出现一两个。文旅项目均拥有唯一性的文化指向和文化前提下的特殊商业组合，在其他地方完全不可复制。文旅项目投资巨大，资金投入周期长，专业难度是所有商业类中最强的，专业范围是所有商业类中最广的，现在在我国，只有部分国字号单位能够从事文旅项目的相关专业工作，一般公司均不具备文旅项目的专业打造能力
一个真正的历史文化主题的文旅项目，仅前期战略策划工作需要耗时2-3年，包括文化、历史、考古、规划、建筑、景观、设备、商业、平面、营运等十多个全国顶级团队进行系统的研究和分析，耗资几千万甚至上亿。再进行高仿古建、景观的高成本打造；商业团队针对项目的每个部分量身招商，并融入文化诉求辅助商家经营，后期严格控制商家行为，最后还必须满足开发商、商家、消费者三种经济测算指标，在开业3-5年的养成期后步入正轨。任何一个环节出问题则前功尽弃，需要所有专业团队在统一协调下兢兢业业，如履薄冰，可谓步步惊心
当然，成功的文旅项目回报也是非常可观的，租金收益会高于同一地段普通商业5倍以上，按经济学规律的“高投入、高难度、高风险、高回报”
3、商旅地产项目：在较为不成熟的区域，以特殊体验式高收入商业集群引入人气聚集，续而带动周围城市商业体及住宅发展。商旅项目的“特殊体验式高收入商业集群”的定位必须在一个城市是“唯一性”的，且初始投入巨大，资金投入周期长，专业难度和广度仅次于文旅项目，同区域内不可进行同质复制，否则“唯一性”遭到破坏，全盘皆输
以华侨城的欢乐谷为例，以特殊体验式高收入游乐园引入人气聚集，带动周围城市商业体及住宅发展从中盈利，游乐园就是商旅项目的主体。但是众所周知，华侨城不会在一个城市修建两个以上的欢乐谷，因为那样会失去项目定位的唯一性。
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