文本描述
奥园集团重庆区域公司设计成本控制及溢价分析重庆区域公司2016.1.8
目录
一、标准化设计
户型标准化
立面标准化
入户大堂标准化
二、产品溢价设计
住宅产品
商业产品
三、设计成本控制
一、标准化设计---户型标准化
高赠送:套内约52m2实得约60㎡,赠送率13.33%
一变二:阳台和空中院馆,经改造后可得
标准两室一厅一卫;
关注点:阳台、储藏室、空调机位
功能齐全,户型紧凑,赠送多
一、标准化设计---户型标准化
高赠送:套内约75m2实得约90㎡,赠送率20%
二变三:阳台和空中院馆,经改造后可得
标准三室两厅两卫;
关注点:阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入户门外开;
功能齐全,户型紧凑,赠送多
一、标准化设计---户型标准化
高赠送:套内约70m2实得约81㎡,赠送率15.7%
二变三:阳台和空中院馆,经改造后可得
标准三室两厅一卫;
关注点:阳台、储藏室、空调机位、入户门外开;
功能齐全,户型紧凑,赠送多
一、标准化设计---立面标准化
盘龙壹号、越时代采用哥特式风格,提取风格主要元素:
重点部位材料手册,进行封样对比
一、标准化设计---立面标准化
一、标准化设计---立面标准化
立面细节设计
一、标准化设计---立面标准化
立面细节设计
一、标准化设计---入户大堂
洋房入户大堂设计要点:
1、做平坡入口,取消踏步
2、单元门禁在负一楼,室内室外自然融合
3、两层挑高6米
一、标准化设计---入户大堂
洋房入户大堂设计要点:
4、装修以及家具摆放标准化
5、建筑、装修、景观统一设计
一、标准化设计---入户大堂
高层入户大堂设计要点:
1、首层3600净高、门禁以外可不计容
2、电梯厅标高与大堂标高相差三步以内
3、无障碍坡道设在次要通道上
入口
门禁
3600
无障碍坡道
踏步
一、标准化设计---入户大堂
高层入户大堂效果图
电梯前室
入户大堂
二、产品溢价设计---住宅
1、阳台
根据重庆规划管理技术规定附录:
(二)套型建筑面积大于60平方米的住宅,其阳台进深大于2.4米的,或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内面积的比例大于17%的,超出部分按照全面积计入计容建筑面积,未超出部分按照一半计入计容建筑面积;
右图户型套内面积73.06m2,阳台面积12.2m2,占比约16.7%,阳台1作为景观阳台、阳台3作为生活阳台必不可少,阳台2和储藏室一起改造成一个标准卧室
二、产品溢价设计---住宅
1、阳台
构造设计:
阳台边梁降至板平,砌100宽混凝土反坎,可局部拓展阳台使用面积,以上图户型为例,阳台总边长约7米,该户型可拓展使用地面积约0.7m2。
非异形线条均采用土建结构一次成形,减少二次费用,节约成本
二、产品溢价设计---住宅
2、空调机位
根据重庆规划管理技术规定附录:
(五)空调室外机搁板沿阳台长边外侧设置的,该搁板按照阳台计入计容建筑面积;沿阳台短边外侧设置的,其宽度大于0.8米的部分按照阳台计入计容建筑面积。
右图中:阳台1、阳台3空调位均为800宽,阳台2因阳台长短边关系最大只能做到600,均不计面积,可得使用面积约3.6m2。
实施时内侧安装简易栏杆,便于业主拓展,外侧安装永久性的阳台栏杆
二、产品溢价设计---住宅
3、飘窗
根据重庆规划管理技术规定附录:
符合下列条件的飘窗,不计入计容建筑面积:
(一)突出外墙面;
(二)窗台板与室内地坪高差
大于0.45米;
(三)窗台板外边线至建筑外
墙面距离小于或者等于0.8米。
二、产品溢价设计---住宅
3、飘窗
具体做法:
(一)采用大飘窗,扩大空间感;
(二)空调位集中放置,外立面平整,体形系数减小,利于节能,管道集中布置,方便业主后期拓展;
二、产品溢价设计---住宅
4、跃层上空率
根据重庆规划管理技术规定附录:跃层式居住建筑,其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的35%且小于或者等于7.2米的,该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算。
实际做法:充分利用
客厅、餐厅及相连阳
台上空,做足上空率,
给业主更多可改造空间
二、产品溢价设计---住宅
5、洋房私家花园赠送
利用绿篱将首层适当区分,作为洋房一、二层的私家花园,做到花园入户及前后入户,使洋房获得别墅品质;该范围内仅铺草皮交付,极大地降低了景观成本
独立入户,别墅体验
花园全貌
二、产品溢价设计---住宅
6、地下储藏室赠送
利用车库顶板覆土和塔楼部分室内外高差,塔楼负一层层高为3.9+1.5=5.4m,可分别赠送给一、二层的业主,并按夹层装修设计,在首层地面设采光井,引阳光入地下室,使洋房获得别墅品质。
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