金宇房地产肥西[2010]9号地块项目整体定位与开发策略
谨呈：安徽省金宇房地产开发有限公司
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2010.08
A-2106-GW-2010-0003项目组工作的阶段划分
与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 商业市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
属性界定及客户目标分析 核心问题的提出 市场解析与问题结构化分析 为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析 项目分期构思 项目整体战略与开发定位
根据客户意见对中期报告进行修改 完成终稿报告
整体定位与开发策略
报告完善与修改
市场调研阶段项目属性界定
市场背景和区域价值分析
商业市场机会挖掘
住宅细分市场机会挖掘
核心问题解析
整体发展战略与项目定位肥西县为合肥“141”发展战略之西南组团核心，为合肥城市价值的追随者，接受合肥辐射
合肥市城市建设确定了“141”发展战略，即“1个老城区+4个城市组团+1个滨湖新区”； 西南组团是合肥市“141”城市组团的重要一极和合肥市未来城市发展的重点区域； 肥西县属于西南组团，经开区和上派镇是西南组团的核心位置； “西南组团”路网全面铺开，宁西、合九铁路、沪汉蓉高速铁路，合宁、合界、合叶高速206、312国道等9条国省道贯穿县境，肥西县城与合肥市的交通联系方便，有2条公交线路直达合肥
博物馆
肥西客运公司
肥西为二线省会城市郊县，与合肥的一体化以及两城市间发达的交通体系、便捷的公交系统，使大量肥西市民外溢至合肥消费
西南组团核心位置： 肥西县被合肥纳入城市发展西南组团，是合肥经济发展的重要一极，与合肥连为一体，抓住合肥大建设的契机协同发展
直达公交线路： 2008年5月1日，合肥公交集团开通30路、31路两条公交线，从肥西到合肥的经济成本和时间成本很低
肥西县
30路
南门换乘中心
合肥市
31路项目临近金寨南路，肥西县政府强势推动将其规划为西南组团高端商业中心
本项目临近金寨南路，它是肥西与合肥主城区直接联系的主干道，是合肥市南大门的主入口通道，也是西南组团主要的发展轴之一； 肥西和经济技术开发区作为西南组团的两大部分，均未出现高层次的、集聚的商业中心，肥西县政府将金寨南路沿线规划为为西南组团高端商业中心； 肥西县政府正投资7亿元对金寨南路肥西段7.8公里，即中国中部花木城至肥光中学段，按70米宽度、双向8车道进行全面改造，并在沿线出让大量土地
金寨南路商业中心的建设由政府主导，能否形成带有一定的不确定性，且政府在沿线出让的土地带有大量商业指标，商业是否面临饱和也值得探究项目位于肥西县中心城区、区域城市配套体系较完善
整个派河周边的区域应该都算是肥西上派镇的核心区域，如果要购物的话，河两岸应该没有太大差别。 ——名邦西城秀里董学美 派河北边这个区域在肥西人看来离老城区近一些，河两岸基本上也都算核心区。 ——书香雅苑宁双双
靠近县城商业中心
与县城商业中心仅一桥之隔，过了派河桥即到巢湖路商业中心，与本项目构成一定的竞合与竞争关系
公共交通体系
30路、31路公交车在包公路都有停靠点，可方便的到达合肥及肥西县城
派河无区隔性
本项目位于派河北岸，但派河没有对肥西人造成明显的区隔，派河以南、以北对肥西人来讲没有区别
上 派 河
本案
包 公 路
金 寨 路
派河桥
滨 河 路
肥西县中心城区
项目所在区域在肥西本地人心中属于中心城区，具有较高的区域价值
周边有一定商业氛围
包公路两侧主要以建材、家居商业形式为主，目的地导向较强，但具有一定的商业氛围
临近城市主干道
项目靠近包公路和金寨路这两条主干道，但金寨路为快速干道，没有预留通道、滨河路现状为断头路，影响车流动线和商业人气
30路、31路从相邻关系看，项目的进入性和昭示性不佳，且有效临街面较少，也带来商业开工时机问题
包公路沿街商铺及东南角位置拆迁难度大，使本项目在包公路没有沿街面；金寨路引桥也大量减少金寨路临街面
取决于金寨路建设计划和招商，如果金寨路不通车，则项目自然人流车流只有包公路这一个口，商业开工时间延后，住宅产品主要承担回现功能
包公路预留了13米的入口，只可从此入口及卫星巷进入；滨河路的进入性直接取决于能否向西修通；金寨路引桥影响项目进入性和昭示性
西侧
北侧
南侧
东侧
西邻金寨南路，为快速主干道，从地块中间位置开始修建过河高架，隐桥遮挡了西侧的一半临街面，目前正在施工，金寨路的建设计划也直接影响商业的开工时机
南邻滨河路， 介于派河滨河绿化 与本地块之间，但 现状的自然人流量 和车流量较少，未 来的人流和车流量 主要取决于沿河路是否向西继续修通
北临卫星巷，目前尚未修建，为规划道路，路宽9m，道路等级较低，为城市支路，吸引大量人流进入的可能性较小
东临包公路，沿街面被街铺阻挡，只预留一个13米的出入口，拆迁难度很大，且东侧街铺有6层建筑，会对未来的规划带来很大压力，且档次较低，影响项目昭示性。
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