龙湖集团启动会资料编制模板
2009年12月15日
集团运营及投资发展部
六、营销策略
6.1 竞争格局 6.2 价格规划 6.3 营销效率
6.1.1 竞争格局-市场简析
六、营销策略——6.1竞争格局
请用折线图和柱状图的形式显示本项目所属各业态在所属城市近期分别的总体成交情况(单价、面积) --若存在多业态，请用不同颜色图形显示。样图见下方
6.1.2 竞争格局-—竞争标杆
六、营销策略——6.1竞争格局
请插入项目周边区划图，用不同色块标明主要竞品的位置、名称、业态。色块的颜色用来区分不同业态
1、世茂香槟湖：150万方，复合 大盘，版块标杆 2、中央花园：50万方，高层公寓为主，中端代表 3、北辰阳光龙庭：10年1月份开盘，60万方，复合大盘，新兴竞品 4、九龙仓时代上院，10年3月份开盘，100万方，复合大盘，潜在竞品
青龙地块
中央花园 高层、别墅
阳光龙庭/ 高层、别墅
世贸香槟湖 小高层、高层、别墅
九龙仓时代上院，别墅，高层，小高层，酒店
6.1.3 竞争格局-竞争战略
六、营销策略——6.1竞争格局
简述市场/项目竞争的分析结论 1.中高端市场热销，拉升区域价格 2.公寓是市场的绝对主力，别墅占比较小 3.Soho市场供需量偏小
简述项目核心优势及难点 1.别墅市场起步阶段，市场潜力大 2.相对成熟地段，上升区位 3.产品力及样板区 4.品牌价值
简述基于市场情况和项目特点，本项目采用的战略性突破策略有： 1.抢占高端城市别墅定位，利用市政利好造城 2.丰富的产品业态并实现多业态推盘，以支撑快速销售 3.持有集中商业，改善区域配套，支撑溢 价，增加品牌价值 4.借力打力，借势推盘
6.2.1 价格规划-—目标分解
六、营销策略——6.2价格规划
62.7亿
总目标
目标分解，即将项目总货值按年度进行拆分，划分年度销售任务。示例如下：
1.临河别墅
2.低密中庭
3.中庭别墅
3.中庭别墅
4.临商铺别墅
4. 临 商 铺 别 墅
4.临商铺别墅
2.低密中庭
6. 精 装 s o h o
6. 精 装 s o h o
8. 高层
8. 高层
6.2.2 价格规划-—基价结构图
六、营销策略——6.2价格规划
5.多层洋房
7.小高层
对各级别的房源进行特点分析和销售定位
1级（类独栋.53套）临河别墅、套数少，价格标杆
2级（类独栋.88套）低密度中庭别墅、溢价点，并促进其它中庭别墅销售
3级（类独栋.381套）中庭别墅、套数多，主销部份
4级（类独栋.123套）临商铺、部分滚动到后期作为新的溢价点
6.2.3 价格规划-—内部基价关系
1级 基价：23500元
2级 基价：16500元
3级 基价：13500元
4级 基价：13000元
价格差
42%
22%
4%
六、营销策略——6.2价格规划
6级（soho.2016套）精装、控制面积，空间赠送，满足投资性需求
7级（小高层.640套）三房、四房为主力、满足改善型需求
8级（高层.1440套）二房、三房为主力，满足自住型需求
6级 基价：6700元
8级 基价：5800元
7级 基价：6300元
6%
8%
5级（多层洋房.152套）稀缺低密临墅，同类独栋部分统一物管，溢价点
5级 基价：7000元
4%
六、营销策略——6.2价格规划
6.2.4 价格规划--—价格动态规划
6.2.5 价格规划--—价格动态规划
备注： 1.涨幅请用百分比来表示，百分比取整数； 2.此处的分期与运营分期保持一致
六、营销策略——6.2价格规划
6.2.6 价格规划-—外部竞争战术
单价的竞争情况比较(单位:元)
总价的竞争情况比较(单位:万元)
简述各基价分级房源的竞争战术 1级(底价均价30456元/㎡，53套)：项目的价格标杆，通过时间和品牌支撑销售 2级(底价均价20819元/㎡，88套)：一头一尾推盘，一头借助营销节点（开放）；一尾依靠成熟环境,并对3级房源形成挤压销售 3级(底价均价16313元/㎡，381套)：总价段交错，拉开产品价值差距（类独栋、采光地下赠送、纯粹地中海风格小区） 4级(底价均价15709元/㎡，123套数)：借助1、2级房源体现相对的价格优势，最后形成新的溢价点
六、营销策略——6.2价格规划
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