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上海万科白马别墅项目提报74p_德式水岸别墅_广告推广策划

上海银朗***
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文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2018/9/3(发布于陕西)

类型:金牌资料
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文本描述
应势而生、破冰而出
——万科 白马别墅提报
报告思路 ——写在报告之前
市场背景分析
产品特征解读
产品作用
操作策略
推广策略
形象包装
1、背景分析 2、产品属性 3、操盘策略 4、形象包装 5、业务执行 6、营销推广 7、销售道具
目录

【天时】 【地利】 【人和】
市场背景
汇率 “破七”“奔六”
股市暴跌
CPI涨幅7%以上=严重通货膨胀
关键词:
股市连续大幅下挫,股民的资产短时间内大量蒸发,大家炒股的热情也降到了冰点; 迫于国际压力,今年5.12日人民币兑美元汇率突破“7”的关口,截至12月前,汇率一再维持在“6.8”左右。人民币升值使得国内大量中小企业受到负面影响,同时让国外投机者获益匪浅; 国内CPI指数增幅已经达到7%以上,而按照国际通行标准,当CPI增幅大于5%时该国经济被视为严重通货膨胀
市场背景——天时 2008中国经济环境
观望
调控
关键词:
萎缩
08年,国家进一步加强了对房地产市场的调控力度,将适度紧缩的货币政策调整为紧缩的货币政策; 由于国家不断出台新政,全国市场上出现了较为浓郁的观望气氛,大家都在等待“拐点”的出现; 伴随着国家政策的出台以及市场的观望态度,全国各主要城市的商品房成交量较去年同期都有明显的萎缩,部分城市出现了客户“退房”和开发商“资金链断裂”等现象
市场背景——天时 2008中国房地产市场
经济环境
政策环境
市场总结
客户心理
银根紧缩
通货膨胀 股市低迷 升值压力
观望 期待拐点
三大作用力
【美山观点】 在多方面原因的作用下,全国房地产市场2008年的表现欠佳,存在很多不确定性,需要认真解读房市所表现出的市场特性,进一步规避市场风险
市场总结
市场背景——天时 2008中国经济、房地产
上海 商品住宅成交仅561.54万㎡,下降45%
深圳 商品住宅成交154.25万㎡,下降54%
北京 住宅售出32286套,同比缩水20000套
重庆 商品住宅成交508.83万㎡,同比下滑30%
市场背景——天时 2008中国各大城市房地产市场
各大重点城市08年上半年成交量萎缩明显
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地产人必备资料库
今年上半年上海市每个月的成交量同比去年都有30%-60%的跌幅,与此形成鲜明对比的是可售房源体量巨大,是上半年成交总量的1.5倍以上
滞销背后隐藏着严重的价格战危机 (1-6月份)
住宅市场
市场背景——天时 2008上海房地产市场
10月新政出台,适度的激活了楼市 (7-11月份)
10月房贷新政出台,在加上之前降息的利好,在一定程度上降低了购房成本,在增强楼市信心方面有一定的促进作用。截至11月底新政执行成交小有回暖,11月商品房成交面积从41.11万平方米回升至70.85万平方米
7-11月份
莘闵板块长期处于供过于求的状态,由于区域配套、交通、形象方面的改善需要较长时间,区域缺乏引起市场强烈反应的热度。 周边多个重点项目纷纷推出新房源
供过于求,价格竞争激烈
住宅市场
市场背景——天时 上海莘闵房地产市场
严重供过于求,09年竞争激烈
住宅市场
市场背景——地利 莘桥板块供应过剩
市场背景——人和 大市之下的购房者心理
2008年前后,国内房地产市场持续低迷,“拐点论”、“断供”、“打折促销”、“特价房源” ……不断冲击着房地产开发商的营销底线,同时也不断的巩固着购房者的观望心态
购房心理
持币观望,期待拐点
人和
不旺
不顺
不佳
天时
地利

白马别墅怎么办
弱势市场下,必须正视的问题 保障资金回笼进度 保证高价值产品的价值空间
产品情况—— 白马花园上市已久,目前在售主力是白马别墅(少量),前期销售良好且入住率超过50%
产品属性——特征 1、2、3期已交房并入住,在售产品特征
别墅地块状况—— 别墅地块属于西北地块,具备相当高的环境、位置资源,地块条件优越,是白马项目高资源、高地块价值,高可造度、高利润空间的发掘点
产品属性——特征 别墅地块、产品特征
别墅产品特征—— 别墅为联体别墅,面积以180-200平方米为主,是区域市场中同类产品追求的对象,预计明年4月开盘。
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