蓝郡国际 | 营销推广策略调整建议
/ 石家庄市明诚房产经纪有限公司 / 蓝郡国际项目组 / 2016年05月16日
谨呈：河北谊朋房地产开发有限公司
PART 1
石家庄2016楼市政策概析
PART 2
项目成交来电来访情况总结
PART 3
基于目前情况的项目思考
PART 4
营销推广目标及策略核心
PART 5
项目形象包装调整策略
PART 6
广告推广调整建议
PART 7
营销渠道拓展建议
PART 8
营销活动策略建议
报告整体 架构一览
开 篇 之 前
第一部分.Part 01 / / 石家庄2016楼市政策情况概析
石家庄市场政策概览
2016年石家庄楼市政策一览—— 首套房贷利率打7折； 首套房，首付下调 至 20%，二套房最低首付30%； 引导农村人口进城，楼市去存库基调； 营改增，契税下调，营业税优惠调整； 公积金存款利率上调，住房公积金最高贷款额度由40万元提高到60万元
购房者降低购房置业的门槛和成本，鼓励刚需，引导改善； 开发企业获得更好的发展空间，旨在促进房地产市场健康平稳的发展； 由于经济增长的下滑，居民购买能力的有限性，未来市场的风险变数较大，持续上涨后劲不足
因此基于目前有利的市场环境—项目总体运作基调
抓市场机会，小步快跑； 快速回笼资金； 积极准备项目后续建设； 深挖卖点，奠定项目价值基础
2016年4月份石家庄商品房成交量相比3月上涨29.41%；住宅均价环比上涨0.43%；大户型去化成主力，购房人群改善型需求增强
第二部分.Part 02 / / 项目成交、来电、来访情况总结
项目成交回款情况一览
4月28日—5月16日，共计19天； 住宅成交套数14套； 住宅销售回款1291223元。 车位成交3个； 车位回款110000元
来访成交比为5.2 : 1，维持在较高水平
总来电量：121组 各渠道来电量： 派单65组；网络23组；友介10组； 电台17组；路过1组；老带新5组
项目来电来访情况统计
统计时间：2016年4月28日—5月16日
项目入场以来，主要来电渠道主要集中在派单、网络和电台，其中以搜房为主的网络的来电量占19%； 所以建议在网络推广方面有所加强；派单是变相户外的一种，建议增加户外推广的力度
统计时间：2016年4月28日—5月16日
总来访量：73组 各渠道来访量： 老带新18组；友介15组；派单22组；路过7组；网络10组 ；电台1组
项目入场以来，来访量主要以老带新，友介和派单为主，网络有一定的来放量； 根据目前市场主流的销售方式， 所以建议，大力拓展开销售的渠道，以点对点的精准带客，快速促进去化
第三部分.Part 03 / / 基于目前情况的项目思考
项目思考 1
——基于项目现状的SWOT分析
优势点分析—— 1、项目目前部分楼栋已经入住，并且五证齐全，初步具备了一定的规模和现房形象； 2、11层小高层产品，同区域市场中较为稀缺，一梯两户，公摊较小，具有较好的居住舒适度； 3、价格优势，在同区域及市区相比，价格较低，具有较强的购买吸引力； 4、交通畅达，308国道（重修后），路面宽阔，通达顺畅； 5、项目目前部分楼栋已经入住，并且五证齐全，初步具备了一定的规模和现房形象。
劣势点分析——基于目前现状的客户抗性 1、客户购房心理距离较远，转来访客户抗性较大； 2、目前紧邻项目的周边市政配套相对较少； 3、项目现场及咨询中心的大形象及细节不够完善，不足以体现项目的品质及支撑后续价值提升
机会点分析—— 1、政府政策、金融政策不断释放利好消息，刺激了购房人群的心理预期； 2、周边竞品项目性价比方面缺乏竞争； 3、周边天山大街、珠峰大街等远景规划，对于项目的预期价值较高
威胁点分析—— 1、周边竞品项目的潜在客源争夺（东龙府邸、东湖名邸、卓达太阳城、御澜湾）； 2、由于整体经济形势的下滑，以及消费者整体经济能力的降低，所带来潜在市场风险； 3、潜在政府政府政策的调控变化，以及市场走向的不确定性，所带来的大环境风险
潜在隐形问题点：项目期房部分的证件办理及工程进展，对后期销售的影响
项目思考 2
——项目目前存在问题点梳理
1、项目整体来电、到访量偏少，不能形成有效的客户数量积累； 2、项目外在包装形象需进一步完善与提升，现有形象对项目不能形成有效的品质与价值支撑； 3、项目的现有广告推广与渠道较为单一，对项目的销售局面不能形成有效合力； 4、鉴于之前老带新方式对于销售成交有着较大的作用，老客户维系须进一步加强； 5、社区内部环境及形象不足，需进一步提升与整改； 5、在售房源量不足，4、5号楼现房部分及期房部分的证件、工程进展程度，对于项目后续销售的影响； 6、销售团队谈客能力需进一步加强，仪表着装、接待礼仪、项目讲解、置业谈判、客户逼定等！
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