香蜜湖1号
2006年上半年营销思路探讨
营销思路探讨提纲
销售状况及客户分析
项目背景分析
目标探讨
问题及解决的思路24
销售概况
目前别墅区整体销售率为71%（套数），实现销售金额约12亿； 不断刷新同类产品价格新高，价格与销售速度配合默契；
价格分析
从南区到北区，TH价格整体上涨14%，双拼均价上涨18%； 价格与销售速度配合默契，实现楼王售价3138万元；
香蜜湖1号价格概况（元/平米）
销售产品分析
叠拼产品中间单位及底层单位较畅销，多数剩余顶层单位； TH在南区和中区均为畅销产品，剩余单位均在后推出的北区； 双拼产品稀缺性非常突出，颇为畅销
剩余房号分析
叠拼产品剩余2套中间单位，5套顶层单位； 剩余单位的特征： 2套中间单位均为端头单位，价格是原价格表第二贵的单位； 剩余的顶层单位多数的景观视野受前排屋顶遮挡较大，而购买顶层单位的客户最看重的是景观因素，因此客户接受度较低；
（注：119B、121A、123B、126A是端头单位。）
香蜜湖1号叠拼剩余房号分析
剩余房号分析
目前双拼产品剩余3套，分别为10、11、12号，双拼较畅销，消化较快； 北区TH最先消化的，是景观资源好、户型亦较好的单位； 北区101-118号单位面积小，总价不高，均在1000万左右，还有4套在千万以下。这部分单位的总价优势可能会对叠拼的顶层单位有威胁，因此推售时需要着重考虑
香蜜湖1号TH及双拼剩余房号分析
客户分析——别墅剩余客户
经过梳理，1月27日北区发售后，至今为止，还有21个可挖掘的诚意客户
其中，明确表明要等8、9栋单位的客户有2个
北区发售后客户情况统计（2.15）
注：此项统计根据1月23日进行模拟销控时所统计的诚意客户为基础
客户分析——成交客户特征
何人在购买香蜜湖1号？
财富，权贵，“统治”阶级，丰富的阅历，个性品味但不张扬，强烈的身份感，多次置业经历，豪华汽车，高级宴请，名牌，各种俱乐部会员，信风水
企业老板、老总
客户分析——成交客户特征
购买香蜜湖1号何用？
香蜜湖1号客户以自住为主，长期居住为目的的客户有一半以上，但精明的客户非常清楚项目的升值潜力，自住兼投资的想法亦很多
客户分析——成交客户特征
为何购买香蜜湖1号？
区位——城市中心稀缺豪宅 景观——香蜜湖生态景观 居住所带来的面子感 升值潜力 产品（建筑规划、园林、户型等） 发展商品牌 物业管理
客户认同香蜜湖1号的价值点：
客户分析——流失客户
导致客户不成交的三大理由
时间因素——发售时间与客户时间冲突； 产品因素——楼间距、户型结构等问题； 政策因素——客户变得不积极，成交速度放缓；
注：以上成交客户分析均来自已提交之南区成交客户分析及中区别墅为成交客户分析
客户分析——高层积累客户
目前已累计高层意向客户统计
以上数据截至2006.2.12，摘自《20060213香蜜湖1号一周客户分析》
目前，累计登记的高层意向客户共约700逾批；其中与项目一直主动保持密切联系、诚意度比较稳定的客户约有61批。 由于项目高层尚未系统开展营销推广及客户积累，且高层销售要等到5、6月份，预计高层正式推广及现场展示充分后，登记客户的诚意度及后续积累客户数量均会增加
客户分析——高层客户
过往积累高层诚意客户流失的原因： 客户等待时间长； 竞争楼盘的截流； 政策的影响——观望； 周边规划的不确定； 流失客户去向 半岛城邦，水榭花都……
营销思路探讨提纲
销售状况及客户分析
项目背景分析
目标探讨
问题及解决的思路24
项目工程进度预估
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
5月高层样板房开放
5月高层取得预售证
6月30日南区入伙
11月18日中北区入伙
2006年
工程节点：
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2006
观澜高尔夫翡翠湾，156栋198-288㎡独院别墅，600-1500万
圣莫丽斯 200余套TH 432-800万，5套别墅1270-2270万
尖岗山195套400-800 万，120套别墅700-1500万
星河丹堤一期 约200套townhouse，7套别墅
天琴湾3期 48套别墅
波托菲诺别墅2期15套别墅，1500-5000万
纯水岸2期TH17套townhouse
东方花园8套双拼别墅
中信红树湾二期TH17套，1000万左右
栖湖，剩15套，600-1500万
市场供应——低层产品
至2006年7月之前，市场上均无与本项目同质产品，而关内别墅及关外低密度产品的推出，只会起到支撑市场的作用。
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看