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武汉塔子湖置业后湖万㎡项目定位报告

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更新时间:2018/8/28(发布于湖北)

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文本描述
1
面对愈加激烈的市场竞争
再战后湖
不仅要面对来自世联自身的挑战,更要面临来自市场的严峻挑战?
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塔子湖置业后湖160万㎡项目定位报告
大武汉——160万㎡生态、人文中央居住区
201308213
还原一个真实的后湖
群雄纷争谁主沉浮
破冰之道
项目规划分期演进体系
3、项目发展战略 总战略 分期策略
4、项目定位 项目整体定位 产品客户对位表
报告结构
5、项目分期建议 整体规划建议 项目分期及配套推荐体系 经济测算
2、项目机会挖掘 案例借鉴 项目竞争突围
客户眼中的后湖
1、项目核心问题界定 项目开发背景解析 项目核心问题界定
4客户眼中的后湖
项目核心问题界定 项目开发背景解析 项目核心问题界定售价表现
政府动作
《武汉市城市总体规划(1996年—2020年)》、《后湖地区分区规划》,后湖片区作为未来城市规划中汉口三个综合组团之一
代表项目
百步亭花园、同安家园、中一花园 、同鑫花园
后湖乡共24个村,开发涉及18个村,全面城中村改造开始
2500-3500元/㎡
4000-6000元/㎡
现代城、星悦城、金桥世家、万锦江城、城市广场
7000-10000元/㎡
武汉大道的通车 三纵五横道路初步形成 市民之家、长江传媒建设 图书交易中心落户 后湖三大职能中心的规划成熟
时间轴
1999年
2002年
2006年
东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园
1900-2000元/㎡
2009年
开发档次
以经济适用房为主
中高档商品房 项目集中供应
中高品质住宅为主,集中供应,品质走高
中高品质住宅为主、精装、公寓、商业等多物业发展
香利国庭、汉口春天、现代城、盛世东方
竹叶山钢材市场及汽车客运站搬迁 黄孝河的整治 塔子湖体育中心、 六中分校等项目的建设
客户群体
汉口老城区还建、经济适用房客户
汉口老城区还建、经济适用房客户 老城区低端外溢 投资客户
汉口刚需外溢客户为主 进城客户 区域内生改善客户
区域内首置、改善客户 外溢首置刚需客户:以汉口为主、辐射青山、武昌、汉阳 外溢中高端客户:汉口区域为主
后湖发展历程:经过上十年的发展,后湖成为了汉口中心外扩的主要阵地,区域处于不断成长过程之中
2012年问题1:区域基础交通骨架尚未全部形成,公交交通系统缺乏
井南大道
后湖大道
兴业路
塔子湖西路
塔子湖东路
金桥大道
建设大道
建设渠路
区域公共交通现状:仅设有百步亭花园、塔子湖两处公交首末站点。 区域内部共布置了12条公交线路,共有353台车,另在外围道路设有20余条线路。 公交通达区域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。交通线路如下: 到黄陂:292,293,229 到武昌:725、805、555 到汉口、汉阳:575、621、568、628、532、543、716、805、711、508、622、707、721、592、801、248
问题2:区域配套尚不齐全,设施分布不均衡,塔子湖片区配套匮乏三环线
后湖大道
兴业路
武汉大道
塔子湖东路
百步亭花园路
温馨路
二七小路
塔子湖西路
姑嫂树路









超市

学校
医院问题3:人口向东片区集中,部分社区入住率较低,区域整体人气不旺
目前以百步亭、东方系列、统建及汉口花园几个社区入住率较高,但区域整体人气不旺。 百步亭社区人口:百步亭社区占地3平方公里,居住生活着12万人 ----百步亭社区委员会问题4:大量楼盘集中开发,市场总量超过700多万方,竞争激烈问题5:区域人气较弱,商业价值平台短期内难以彰显
百步亭及汉口花园内以小型超市、日杂、美容美发等日常生活型业态为代表,餐饮、休闲娱乐及中大宗购物场所稀缺; 后湖其他楼盘以小型超市、干洗店、家居装饰等楼盘成熟早期的业态为代表,仅能满足基本生活所需问题6:客户对于区域认知存在东高西低的差异,认为塔子湖片区价值平台较低
买房子主要看交通和地段,塔子湖这边的交通太差了 ——余先生,目前住在汉口花园旁,武汉本地人,考虑自住
当时看了星悦城、汉口秀园,最后在百步亭现代城买了,主要还是因为百步亭那边交通方便、配套好,环境也好 ——杨先生,住在江岸城区,本地人,改善居住
塔子湖楼盘价格相对低些,但感觉建筑密度太大。看过星悦城、尚都一品、鼎盛华城。感觉星悦城在地铁口,未来交通更为方便,小区环境,绿化好些仍在考虑中。 对鼎盛华城非常满意,在地铁口,环境好,但是价格太高,现在已经放弃了。 ——李先生外地人,外派至武汉工作,第一次买房
塔子湖那边太远了,不会考虑去买房子,交通什么的,都不方便。今年4月份刚在福星城买了房子,周边都很熟,而且交通方便。 ——黄女士,30岁,武汉本地人,住新华家园
星悦城交通不便,配套不完善。 ——梅芬,黄陂人,目前住武昌,在汉口上班
我是孝感那边的,去看过尚都一品和同安家园的房子,感觉同安那边更方便些,毕竟是大社区,各种配套都比较齐全。 ——林先生,26岁,孝感人,在塔子湖做服装配件加工生意
同事介绍过来买幸福时代。后湖片只看过星悦城,星悦城偏远,又是新建的社区,各种配套不齐全,交通也不方便。 ——占先生 新洲人,50岁,为儿子买房,夫妻双方均住新洲,儿子在武汉工作
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