三四线城市新区高容积率大盘开发模式
世联研究案例
[关键字]： 开发模式
[简介] 通过借鉴廊坊.阳光佳和、贵港.普罗旺斯、石家庄.香榭里三个项目，来介绍三四线城市新区高容积率大盘开发模式
我们选取与本项目属性条件相似案例来指导项目开发思路
案例选择原则
选择案例
案例借鉴点
三、四线城市 城市新区（发展方向） 本市高容积率大盘
城市NO.1领先大盘形象 价格高出平台价格 相对快的销售速度
廊坊.阳光佳和 贵港.普罗旺斯 石家庄.香榭里
案例借鉴一：廊坊阳光佳和位于城市政务新区，城市首席高容积率大盘
市委市政府
规划政府大楼
城市核心区
政务新区
老城区
京山铁路
安次区
广阳区
地理位置：廊坊市北环道市体育馆东200米，市区东北面, 临近廊坊新政府大楼、北侧为规划植物园，属于现代城市意向强烈的政务新区； 规模：总占地260亩，建筑面积37万，容积率2.2； 价格：均价3600元/平米，小户型4000元起，实现比市场平台高600-800元均价； 产品形式：多层，小高层，高层； 销售速度：70-80多套/月，当地50-60多套/月
北环路
通过现代时尚的建筑立面与简洁大气的社区入口等举措，奠定了项目领先的市场形象
建筑立面：简洁大方，富于韵律感、节奏感，无论从肌理变化还是装饰风格上都力求统一，体现强烈现代感
阳光佳和北入口实景图
阳光佳和东侧临街公寓效果图
市场主流产品区间，并通过局部户型创新与面积赠送，提高产品市场竞争力
主力户型： 两居 80-100平米 三居 120-130平米 与市场主流产品区间相似
稳健开发策略：首期以市场主流多层产品启动，最后推出市场领先高层产品，降低市场风险，实现项目高溢价
阳光佳和开发分期策略
说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米
营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖点鲜明，多渠道营销，形成市场热销
多渠道营销—房产研讨会，周边区县推广，大客户营销……
制造热销场面
依托区域价值 形象鲜明，领跑市场
阳光佳和二期销售现场
案例借鉴二：贵港普罗旺斯项目位于港北新区，为本市最大的高容积率项目
港北区政府
本项目
港北区
港南区
德
阳
盛
广
典
世
湖
1km
核 心 商 圈
凤
龙
国
荷
梦
地理位置：项目位于城市核心区边缘－港北区西北角，未来城市新区内，当前主要住宅供应区域； 总占地面积：38.13万平米，区域内最大项目； 容积率：2.2； 道路未通，缺乏生活，教育，医疗配套，周边有大片未开发土地；
中
小
老城区
中
城市新区
糖
银
电
在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现
新 城 价 值 体 系
外观空间价值
外立面 空间形式创新
产品价值
功能细分
赠送面积
体现欧洲异域风情的外立面风格， 采用涂料控制成本 增加与室外空间接触的功能空间
步入式衣帽间、功能空间
赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园 赠送凸窗
建筑结构
尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构
客户价值
控制面积 控制总价
低支付成本 高价值享受
景观价值
社区景观
城市广场、小品、石凳等 核心景观主轴
面积控制、户型创新、实惠提供、总价可比
展示价值、重点突出、形象制胜
在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元素惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活方式
备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市
现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成本，增加与室外空间接触的功能空间 法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用
以功能细分和面积赠送，体现项目更为领先的生活理念和高性价比
产品价值体系
功能细分
赠送面积
步入式衣帽间、功能空间
赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园 赠送凸窗
建筑结构
尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构
项目主动出击，通过全城营销，事件营销，在市场引起轰动，带动市场热销
2007年中强·普罗旺斯业主圣诞酒会12月23日晚在装修一新的普罗旺斯展示中心举行。一期部分业主180余名参加了此次圣诞酒会，下图为圣诞酒会夜销售现场
中强.普罗旺斯圣诞酒会
市委、市人大、市政协都有领导前来参加
中强.普罗旺斯杯环城长跑
市场均价2200元/平米，贵港中强.普罗旺斯实现均价3000元/平米
案例借鉴三：石家庄香榭里项目：率先呼应城市发展的领先项目
地理位置：位于石家庄市槐南路西段, 临近石家庄中心政务经济区，属城市化特征逐渐鲜明的东南区域； 规模：总占地6.3万平米，总建筑面积8.2万平米； 价格：实现比周边同类型产品高出500元/平米的均价； 销售速度：70多套/月，当地40多套/月
石家庄房地产区域市场示意图
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